Hoofdstuk 11: Onderhoud van een Gebouw: Gebouwenbeheer 2

• Onderhoudt ruimten en apparatuur
• MBO
• Studiejaar 1

Gebouwenbeheer Deel 2

H11.7 Wie stelt een onderhoudsplanning op?

H11.8 Het meer jaren onderhoudsplan

H11.9 Het logboek

H11.10 Het gebouwenbeheersysteem

H11.11 Apparatuur in een gebouwenbeheersysteem (GBS)

H11.12 Gebruikersinstructies opstellen

H11.13 Begrippen

Les doelen week 48

Na deze les weet je o.a.:

1. Wat een MJOP is en wie er bij betrokken zijn
   
2. Wat een logboek is en wat er mee gebeurt
   
3. Wat een gebouwenbeheerssysteem is
   
4. Wat goede gebruikersinstructies zijn
   

MJOP

1. Een beschrijving van de zaken waarvoor het onderhoud wordt gepland.
2. Een tijdsschema waarin de onderdelen in de tijd zijn uitgezet voor een inspectie, het onderhoud of de vervanging.
3. De taken (inhoudelijk) die behoren bij het vastgestelde moment in het schema waarop de taak moet worden uitgevoerd eventueel voorzien van de kostprijs voor de uitvoering van de taken, per taak.

Het is de planning van alle onderhoud aan gebouwen en installaties over een langere periode.

Planning, raming en begroting

Een MJOP bevat 3 van elkaar te onderscheiden aspecten:

Tijd, Kwaliteit en Geld

1. Een planning is vooral gebaseerd op tijd.
   
2. Een raming is vooral gebaseerd op het aspect kwaliteit (taakomschrijving)
   
3. Een begroting is vooral gebaseerd op het aspect geld. (kosten)
   

Toepassingsgebied

De MJOP wordt o.a. toegepast in de volgende sectoren:

1. Sociale huisvesting (woning coöperaties)
   
2. Woongebouwen met appartementen (VvE’s)
   
3. Zorg (zorginstellingen)
   
4. Overheid (Rijksoverheid, Provincie, Gemeente)
   
5. Onderwijs (schoolbestuur en Gemeente ivm onderwijshuisvesting)
   

Ontstaan en opzet van de MJOP

Grip krijgen op het uit te voeren onderhoud en inzicht in de kosten ervan (eigenaar/gebruiker)

 

Vaak ontbreekt een visie op vastgoed en van  daaruit ontwikkelt zich beleid. Vaak zijn dan financiën de criteria om wel of geen onderhoud uit te voeren!

Een goed ‘Vastgoedbeleid’ is daarom van belang: Het geheel van plannen die je hebt voor wat je met je gebouw(en) wilt doen voor een langere periode (10-50 jaar). Bijvoorbeeld koper, huren, sluiten, verbouwen, nieuwbouw, meer vestigingen etc.

Een goed MJOP geeft inzicht in:

1. Welke elementen, materialen en detailleringen
   
2. Tegen welke kosten
   
3. Op welk moment en met welke regelmaat   (Onderhoudsniveau)
4. Welke werkzaamheden 

Onderhoudsniveau

Voorbeelden:

Het onderhoud van het dak eenmaal per jaar controleren en aanpassingen doen

Het schilderwerk, eenmaal in de vijf jaar

Schoonmaken van de dakgoten, eenmaal per jaar

Het onderhoud aan de verwarmingsketel, eenmaal per jaar

De vervanging van de verwarmingsketel, eenmaal per tien jaar. 

Onderhoudsplanning

Exterieur	werkzaamheden	Regelmaat
Dak onderhoud	Controle en schoonmaken	Jaarlijks
Dak en goten vervangen	Daken en goten vervangen	20 jaar
Schilderwerk buiten	Gevels, deuren en kozijnen	5 jaar
Terrein en groenvoorziening	Paden en tuin schoonhouden	2 maanden

Hoe wordt een MJOP opgesteld?

Gaat volgens een bepaalde procedure:

1. Inventarisatie (alles wat met gebouw te maken heeft; plattegrond, tekeningen, installaties en contracten)
   
2. Onderhoudsbeoordeling (staat onderhoud)
   
3. Kosten in kaart brengen (via offertes of landelijke kengetallen)
   
4. Plannen (FMIS of Excel planning)
   
5. Actualisatie MJOP (gebouw/installatie verdwijnt of komt er bij)
   
6. Her inspectie (na 3 a 4 jaar i.v.m. slijtage, intensiever gebruik, etc.)
   

Belangrijk: een up-to-date MJOP is een goede basis voor een onderhoudsbegroting en uitvoeringsplanning.Daarnaast wordt een dergelijk plan vaak ook gebruikt om te bepalen welke bedragen er moeten worden gereserveerd voor onderhoud.

Logboek ( 11.9)

Een logboek is letterlijk een (digitaal) boekwerk of document waarin je een aantal zaken bijhoudt (de geschiedenis).

 

Bij het onderhoud van gebouwen en installaties worden logboeken gebruikt. Dit gebeurt in de praktijk vooral bij installaties. De bekendste voorbeelden:

• Beveiligingsinstallaties (bijvoorbeeld wanneer is er een poging tot inbraak gedaan)

• Brandmeldinstallaties (wanneer is er een alarm en wat is er daarna gebeurd)

• Klimaatinstallaties (storingen, pieken en dalen in het gebruik, temperatuurschommelingen)

• Verwarmingsinstallaties (storingen en onderhoud aan de Centrale Verwarmingsketels.

• Elektrische installaties (denk aan kortsluitingsgevaar)

• Liften 

Hoe ziet een gebouwbeheersysteem er uit? 

Een gebouwbeheersysteem (digitaal systeem) bestaat uit software en hardware (regelen aanwezige installaties, bedienen of samen laten werken/communiceren met elkaar)

Er wordt vaak een onderscheid gemaakt in drie niveaus:

1. Beheerniveau (beheer PC: centraal instellen en monitoren)
   
2. Regelniveau (regelkasten: groepenkast electra, centrale thermostaat)
   
3. Veldniveau (temperatuursensoren, regelafsluiters: gaskraan, hoofdzekering)
   

De apparatuur in een gebouwenbeheersysteem (GBS) 

1. Registratiesystemen (bv voor toegang)
   
2. Klimaatinstallaties
   
3. Brandmeldinstallaties
   
4. Blusinstallaties
   
5. Ontruimingsinstallaties
   
6. Inbraakinstallaties
   
7. Veiligheidssystemen
   
8. Sanitaire installaties
   
9. Pompen
   
10. Waternet
    
11. Zonwering
    
12. Liften
    
13. Verlichting
    
14. Beregeningsinstallaties
    

Waarvoor gebruiken we een gebruikersinstructie? (11.12)

Zodat gebruikers weten en begrijpen hoe en waarom ze bepaalde handelingen moeten verrichten of iets moeten bedienen, onderhouden etc.

Een handleiding of gebruiksaanwijzing wordt vaak met het product meegeleverd.

 

wat staat er in?

Voorbeelden:

1. Hoe een product te repareren
   
2. Hoe een product te installeren (computer)
   
3. Hoe een product gebruikt dient te worden
   
4. Hoe een product te onderhouden
   
5. Hoe de instellingen van een product aangepast kunnen worden
   
6. Hoe storingen op te lossen
   

Voor wat voor soort zaken worden gebruikersinstructies gebruikt?

Eigenlijk is voor alles wel een gebruikersinstructie te bedenken.

1. Bedienen van apparaten
   
2. Onderhouden van zaken
   
3. In elkaar zetten van iets
   
4. Doorlopen van een bepaald traject
   
5. Mondelingen instructies
   

Opdracht 11.15: gebruikersinstructie maken van  de koffiemachines Alfa

Wat zijn de voordelen van een gebruikersinstructie?

1. Belangrijkste voordeel: dat mensen begrijpen wat ze moeten doen
   
2. Kan bijdragen aan het behoud van zaken
3. Met een goede instructie kun je het maximale uit een apparaat halen
4. Ook kun je met een goede instructie mogelijk problemen en eenvoudige storingen verhelpen.
   

Wanneer is een gebruikersinstructie goed?

Een gebruikersinstructie is goed als hij begrepen wordt en op de juiste manier wordt toegepast.

Maken:

Opdracht 11.08, 11.09, 11.10, 11.11, 11.12, 11.13, 11.14