Les 26 november Vastgoed

• Juridisch
• MBO
• Studiejaar 1

Wat gaan we deze les doen?

- Uitleg hypotheekrecht

- Opdracht maken voor een studiepunt 

- Uitleg nieuwe examenopdracht 

 2 weken de tijd om alles in te leveren inclusief examenopdracht. Dan nieuwe examenopdracht. 

Leerdoelen

- Aangeven welke twee rechtsverhoudingen er zijn tussen de klant en de bank
- Vertellen waarop hypotheekrecht gevestigd kan worden
- Vereisten benoemen voor een geldig hypotheekrecht

- Gang van zaken aangeven als iemand een hypothecaire lening afsluit

- Wat is een hypotheekakte

- Gevolgen niet betalen
- Hoe eindigt het hypotheekrecht

- Begrippen zuivering en royement worden uitgelegd

Hypotheek

Pand

Polis overlijdens-risicoverze-kering

Passagier-vliegtuig

Woning (met tuin)

Laptop

Een beheersbeding in een hypotheekakte geeft de hypotheekhouder (meestal de bank) het recht om het onderpand (bijvoorbeeld een woning) in beheer te nemen als de hypotheekgever ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn financiële verplichtingen jegens de hypotheekhouder12. Het beheerbeding wordt opgenomen om de hypotheekgever te verplichten zijn woning in goede staat te onderhouden

Koop jij een huis met een hypotheek, dan teken je tijdens de overdracht bij de notaris de hypotheekakte. Hierin staat vastgelegd dat je jouw nieuwe woning als onderpand aanbiedt in ruil voor de hypotheek. De akte moet worden getekend door jou, de geldverstrekker en de notaris. In de praktijk wordt de geldverstrekker vaak vertegenwoordigd door een medewerker van het notariskantoor.

De grootste aankoop van je leven

Met het tekenen van de akte ga je een grote financiële verplichting aan, waar je voor een lange tijd aan vastzit. Zodra je je krabbeltje hebt gezet, word je namelijk ingeschreven bij het kadaster en heb je officieel een hypotheek op jouw naam. Vanaf dat moment moet je ook voldoen aan de betalingsverplichting die daarbij komt kijken.

Waar zet je je handtekening onder?

Zou jij je handtekening zetten onder een contract zonder dat je weet wat erin staat? De kans is groot dat het antwoord hierop ‘nee’ is. Dat zou onverantwoord zijn. Toch blijkt uit onderzoek van de Universiteit Utrecht dat de hypotheekakte voor veel mensen lastig te begrijpen is. En dat terwijl er in de eerste helft van 2018 maar liefst 86.000 aktes zijn getekend.

Inhoud van de akte

Het is dus van belang dat je weet wat erin staat, maar de aktes kunnen nogal van elkaar verschillen. Iedere geldverstrekker houdt er een andere variant op na. Bij de één is het een lang en gedetailleerd verslag, terwijl het bij de ander kort en bondig is. Dat maakt het er natuurlijk niet makkelijker op, maar geen nood: onderstaande zaken staan er in elk geval in.

- Gegevens van de betrokken partijen. Dat zijn jij, de notaris en de geldverstrekker;

- Het hypotheekbedrag. In geval van gedwongen verkoop, is dit het bedrag dat de geldverstrekker direct kan opeisen;

- Het adres van jouw nieuwe woning, ook wel het onderpand van de hypotheek;

- Informatie over de afgesproken hypotheek. Denk aan de hypotheekrente, het aflossingsbedrag, rentevaste periode en hypotheekvorm.

Hypotheekrecht

Als je de akte hebt getekend, geef je de geldverstrekker ‘hypotheekrecht’ op het huis. Dat is op het eerste gezicht misschien even schrikken: het hypotheekbedrag dat vermeld staat, is vele malen hoger dan het bedrag dat je hebt geleend. Op dit moment 160% van de woningwaarde.

Ben je dit ook verschuldigd als het misgaat? Nee, de schuld is nooit hoger dan de hoofdsom en de hypotheekrente. Loopt het echt uit de hand, dan draai je ook op voor een eventuele boeterente en de verkoopkosten. Omdat deze kosten aardig kunnen oplopen, staat in de akte tot welk bedrag de geldverstrekker maximaal in rekening mag brengen. 160% van de woningwaarde dus.

Pandrecht

In ruil voor het hypotheekrecht geef je de geldverstrekker pandrecht, oftewel: het recht om het pand en de roerende zaken te verkopen als jij de kosten niet meer kunt opbrengen. Het gaat hier om zaken die vastzitten aan het huis, niet jouw inboedel. Zaken zoals je laptop of televisie vallen hier dus niet onder.

De hypotheekbedingen op een rij

Tot slot staan er in de akte een aantal hypotheekbedingen vastgelegd. Dit zijn verplichtingen waar je aan moet voldoen als je een hypotheek afsluit.

Huurbeding

Een belangrijke verplichting is het huurbeding, wat betekent dat je het onderpand, jouw woning, niet zonder toestemming mag verhuren. De geldverstrekker wilt bij een eventuele gedwongen verkoop een zo hoog mogelijke opbrengst voor je woning. Als je een huis verhuurt, kan dat een negatieve invloed hebben op de woningwaarde.

Het niet-wijzigingsbeding

In de akte staat dat je het pand niet zonder toestemming van gedaante mag veranderen. Dat betekent bijvoorbeeld dat je van een woning geen bedrijfspand mag maken en andersom. Ook mag je verbeteringen of veranderingen aan de woning niet ongedaan maken als de bank tot verkoop overgaat.

De hypotheekhouder heeft toestemming van de rechter nodig om de zaak te verkopen als de schuldenaar niet betaalt

1. Juist
2. Onjuist

Een hypotheekbank heeft een preferente vordering op de schuldenaar

1. Juist
2. Onjuist

Wanneer de verkochte woning onvoldoende opbrengt om de hypotheekschuld te betalen, dan vervalt de resterende schuld.

1. Juist
2. Onjuist

Lineaire hypotheek 

Kenmerk: de aflossing is iedere periode gelijk 

Periodieke aflossing = lening/ aantal perioden 

Te betalen rente = rentepercentage x restschuld begin periode 

Restschuld = lening - vervallen aflossingen

Lineaire hypotheek 

Periodieke aflossing = lening/ aantal perioden 

Te betalen rente = rentepercentage x restschuld begin periode 

Restschuld = lening - vervallen aflossingen

Voorbeeld: lineaire hypotheek € 360.000, looptijd 30 jaar, 5% rente per jaar. rente en aflossing worden eens per jaar achteraf voldaan

• Bereken de jaarlijkse aflossing 
• Bereken de te betalen rente aan het einde van het 1e jaar 
• Bereken de restschuld aan het begin van het 5e jaar 

Lineaire hypotheek

• Hoe bereken je het rentebedrag per jaar? 
•  Hoe bereken je de schuldrest na X jaar?

De rente over het eerste jaar is het rentepercentage x de restschuld aan het begin van het jaar. 

In de tabel lees je in kolom A af dat de restschuld aan het begin van het eerste jaar € 100.000 is. Boven kolom C lees je af dat de rente 6% is. 

De rente over het eerste jaar bereken je dan als volgt: 6% x € 100.000 = € 6.000 

Wat is de schuldrest aan het begin van jaar 3?  

Aan het begin van jaar 3 hebben er twee aflossingen plaatsgevonden, de aflossing aan het einde van jaar 1 en de aflossing aan het einde van jaar 2. 

De schuldrest is dan de hoogte van de oorspronkelijke lening € 100.000 - 2 x € 10.000 = € 80.000

Annuïteitenhypotheek

Kenmerk: de som van de rente en aflossing is iedere periode gelijk. Dit bedrag noemen we de annuïteit. 

De periodieke annuïteit krijg je altijd gegeven

Te betalen rente = rentepercentage x restschuld 

Aflossing = annuïteit - te betalen rente  

Hypothecaire leningen

Lineaire hypotheek

Annuïteitenhypotheek

Voorbeeld annuiteit 

Fiscaal voordeel hypotheek

Rente is fiscaal aftrekbaar

   Belastbaar inkomen uit werk 

+ Bijtelling eigen woning forfait 

- Betaalde hypotheekrente                              

= Belastbaar inkomen uit werk en woning 

Aftrekbare hypotheekrente = hypotheekrente - bijtelling EWF

Opdracht: Woning met hypothecaire lening
Onderdeel studiepunt 

1. Kijk op funda.nl voor een leuke woning voor max

€ 500.000- Voeg de gegevens toe (Adres, foto, beschrijving etc)

Gebruik de vraagprijs van deze woning als basis voor de hypotheekberekening.

2. Geef aan waarom jij deze woning leuk vindt.

3. Welke nadelen heeft deze woning? Denk bijv. aan locatie/parkeren/energielabel etc. etc.

4. Bereken de verwachte hypotheekkosten (kosten koper / overdrachtsbelasting / NHG / advieskosten etc) bij de woning die je gevonden hebt op funda.

Voeg een uitdraai toe

5. Wat zijn jouw maandlasten? Ga uit van 2 partners met beiden een inkomen van € 60.000