Huurrecht week 2: op zoek naar een huurwoning

• Huurrecht
• MBO
• Studiejaar 1

Huurrecht les 2

Op zoek naar een woning

Terugkoppeling les 1

• Drie kenmerken huurovereenkomst
• Huurobjecten; wat kun je huren?
• Plichten huurder/verhuurder

Kenmerken art. 7:201 BW

1. Verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak

2. Tegenprestatie

3. Het is geen pacht  

Te huur art. 3:3 en 3:6 BW: roerend/onroerend/vermogensrechten

plichten huurder art. 7:212 BW ev. / verhuurder art. 7:203 BW

huurder: huursom tijdig betalen

verhuurder: gehuurde ter beschikking stellen 

Een sociale huurwoning kent een begrensde huur. De huur mag nooit hoger zijn dan een bepaald bedrag. Dit heet de maximale huurgrens van de woning. Ook mag de huurverhoging nooit te hoog zijn. In de vrije sector gelden deze regels niet. (meer over huurprijzen in week 5) 

Sociale huurwoning

• Normale woning: gewone woning
• Starterswoning: als de huurder geen zelfstandige woonruimte achterlaat bij verhuizing
• Seniorenwoning: meestal vanaf 55 jaar (kan ook vanaf andere leeftijd, 50/60)
• Aangepaste woning: voor minder validen mensen die kunnen aantonen aangepaste woonruimte nodig te hebben
• Zorgwoning 

1.  speciale woningen voor mensen die een indicatiestelling voor zorg hebben
2. De indicatiestelling wordt gegeven door het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ)
   

Overheidstaak volkshuisvesting

• Gemeenten moeten zorgen voor voldoende en goede woonruimten voor verschillende groepen, met name de groepen die een laag inkomen hebben en/of geen huis kunnen kopen;
• Passend toewijzen, art. 48 Woningwet; de woningen met een lagere huurgrens moeten passend worden toegewezen

Dat passend toewijzen betekent onder andere dat wordt gekeken naar de gezinssamenstelling en situatie maar ook naar het inkomen

Actueel

In Nederland is er een tekort aan huurwoningen voor mensen met een laag inkomen en middeninkomens. Vooral in de grote steden.

Ook de coronacrisis heeft invloed en veel bouwprojecten lopen vertraging op. Het gevolg is dat er te weinig (betaalbare) huurwoningen zijn. 

Het kabinet trekt de komende jaren € 2 miljard uit. Met dat geld kunnen gemeenten en woningbouwcorporaties meer woningen bouwen voor mensen met een laag inkomen en middeninkomen.

Maatschappelijke ontwikkelingen hebben gevolgen voor de woningmarkt. Nederland moet bijvoorbeeld zorgen voor minder stikstof in het milieu. De stikstofproblematiek zorgt ervoor dat er minder woningen gebouwd worden dan gepland. Ook de coronacrisis heeft invloed en veel bouwprojecten lopen vertraging op.

Inschrijven woningcorporatie

• 18 jaar of ouder;
• Nederlandse nationaliteit of geldige verblijfsvergunning;
• Inkomensverklaring Belastingdienst.

Een inkomensverklaring is een officiële verklaring met de inkomensgegevens over een bepaald belastingjaar. Dit heet het geregistreerd inkomen.

Je kunt een inkomensverklaring nodig hebben als:

1. je een woning wilt huren
2. de woningcorporatie bepaalt of je in aanmerking komt voor een bepaalde huurwoning. Ze kan je dan vragen om een verklaring mee te nemen of op te sturen.
3. je een hypotheek wilt aanvragen
4. je kind een aanvullende lening bij DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) wil afsluiten.

Een alternatief is ook mogelijk, bijv een aanslag IB (voorlopig of definitief) 

Opdracht 1 - Passend toewijzen

Bestudeer de volgende slide goed. Gebruik de link.

Deze informatie heb je nodig voor opdracht 1!

Eventueel link delen met de studenten zodat ze deze erbij kunnen houden bij de opdrachten. 

https://www.woonbedrijf.com/passend-toewijzen

https://www.wsz.nl/ik-wil-huren/opzoek-naar-een-huurwoning/passend-toewijzen/

In 2022 stijgt de AOW-leeftijd met 3 maanden en komt in 2024 uit op 67 jaar. Daarna zal de AOW-leeftijd niet 1 jaar stijgen per jaar dat we langer leven, maar 8 maanden. De AOW-leeftijd blijft dus gekoppeld aan de levensverwachting, maar in mindere mate.

Meneer Ibrahimi (75 jaar) is een alleenstaande woningzoekende en verdient € 19.000 bruto per jaar.
Hoe duur mag zijn huurwoning in de sociale huur zijn?

1. Maximaal €678,66
2. Maximaal €633,25

De familie Jancovich (vader, moeder en hun tweejarige dochter) zoekt een woning in de sociale sector. Het bruto jaarinkomen van het gezin is € 32.000.
Hoe duur mag hun woning zijn?

1. Maximaal €633,25
2. Maximaal €678,66

John van der Linden wil met zijn vriendinnetje Janet gaan samenwonen in een sociale huurwoning. John en Janet verdienen allebei € 15.000 per jaar.
Hoe duur mag hun woning zijn?

1. Maximaal € 678,66
2. Maximaal €633,25

Urgentieverklaring

Er zijn gevallen waarin voorrang wordt gegeven op een sociale huurwoning. Bijvoorbeeld als je een nieuwe woning nodig hebt om medische redenen. Je dient dan een urgentieverklaring (of voorrangsverklaring) aan te vragen bij de gemeente. De gemeente bepaalt of er een recht bestaat op voorrang.

Opdracht 2

Zoek de regels op omtrent de urgentieverklaring en maak opdracht 2. 

Je hebt voor de gehele opdracht 10 minuten (dus opzoeken én uitwerken). 

Er is één urgentieregeling voor sociale huurwoningen in Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre. Daarom werken de woningcorporaties Bergopwaarts, Compaen, Helpt Elkander, ’thuis, Trudo, Volksbelang, woCom, Woonbedrijf, Wooninc. en Woonpartners samen om deze regeling uit te voeren.

https://www.stedelijkgebiedeindhoven.nl/wonen/woon-urgentieregeling/

Iris is getrouwd met Hans. Samen hebben zij drie kinderen van 20, 19 en 18 jaar oud. Het gaat al geruime tijd niet goed in het huwelijk. Iris wil scheiden en met spoed verhuizen naar een sociale huurwoning in het Stedelijk Gebied Eindhoven. De kinderen willen bij Iris wonen. Iris heeft zich nooit ingeschreven bij een woningcorporatie. Zij wil daarom nu een urgentieverklaring krijgen van de urgentiecommissie om toch op korte termijn te kunnen verhuizen. Haar jaarinkomen bedraagt € 17.300. Haar kinderen krijgen studiefinanciering.
Waarom heeft Iris wel/geen recht op een urgentieverklaring?

Ze komt niet in aanmerking want:

1. ze is niet ingeschreven en;

2. beëindiging van huwelijk of relatie is in principe geen reden voor urgentie. Alleen in bijzondere situaties kun je in aanmerking komen voor urgentie. Bijvoorbeeld als uit een echtscheidingsconvenant of -

beschikking blijkt dat je de zorg hebt gekregen voor de minderjarige, inwonend(e) kind(eren). En dan

alleen als je niet kunt blijven wonen waar je met je partner woonde en je zelf geen andere woning kunt

kopen of huren. Of als er sprake is van relationeel geweld en jij en je eventuele kinderen daarom dakloos

zijn en zelf geen andere woonruimte kunnen vinden. 

Dat er sprake is van geweld moet dan wel blijken uit politie aangifte(n) en je moet aantonen dat je niet terug kunt naar je woning.

Discussievraag

Een vrouw is haar man verloren aan kanker. De vrouw kan haar hypotheek niet meer betalen en moet haar huis verkopen. Ze is op zoek naar een huurwoning samen met haar drie kleine kindjes. 

Komt zij in aanmerking voor urgentie en waarom wel of niet?

Wat vind jij?

Scheefwonen

Huurders die in een sociale huurwoning wonen, terwijl ze hiervoor een te hoog inkomen hebben.

Opdracht 3

Lees de casus op de slide hierna en schrijf je mening over scheefwonen. Wat vind je hier van? 

Je hebt 10 minuten voor deze opdracht. 

Twee net afgestudeerden krijgen een sociale huurwoning toegewezen. Hun jaarinkomen was namelijk maar € 24.000,- omdat ze nog studeerden en ze stonden al lang ingeschreven. Later krijgen ze allebei een baan; de een als advocaat, de andere als arts. Hun jaarinkomen stijgt binnen enkele jaren naar € 120.000 euro. Ze wonen erg prettig in hun huurhuis voor €550,- per maand.

Nieuwe huurrecht wetgeving

Wet tijdelijke huurkorting;

Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten;

Wet wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet

We zoomen in op de laatste wet.

Meer info over de andere twee wetten:

wet tijdelijke huurkorting: 

https://www.vbtm.nl/weblog/nieuwe-huurrecht-wetgeving-deel-1

Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten

https://www.vbtm.nl/weblog/nieuwe-huurrecht-wetgeving-deel-2

Wet wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet

•  Maandelijkse huur verhogen door woningcorporaties en andere verhuurders
• De extra huurverhoging geldt voor mensen met een hoog (midden)inkomen (zogenoemde scheefwoners). 
• maximaal € 50 of € 100

Voordelen? 

Meer geld voor verhuurders, kortere wachtlijsten 

Door de extra huurverhoging krijgen de woningcorporaties en andere verhuurders meer geld. Hiermee kunnen ze de huur voor mensen met een kleine beurs juist laag houden. Door de maatregel verhuizen mensen met een hoger inkomen misschien eerder naar een andere woning. Zo komen er eerder woningen vrij voor mensen die nu op de wachtlijst staan.

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning-zoeken/maatregelen-tegen-woningnood/betere-verdeling-van-betaalbare-huurwoningen

Bedenk net zoals in de eerste les een toetsvraag en vul die hier in.

Lesafsluiting

Volgende week: 

Soorten huurovereenkomst en huurbescherming