Huurrecht week 5: huurprijzen aangepast

• recht
• MBO
• Studiejaar 1

Huurrecht

Lesweek 7: Huurprijzen

Huurprijzenrecht

• Hoogte huurprijzen: afhankelijk van de markt
• Uitgangspunt is contractvrijheid, art. 7:246 BW
• Maar sterk beperkt door de wetgever:

1. huurprijs moet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning
2. beperkte huurverhoging mogelijk

Verschillende woningen

• sinds 1 juli 2024: bepalen maximale huurprijs van een woning a.d.h.v. puntenstelsel; onafhankelijk van verhuurder (particulier of woningbouw);
• afhankelijk van voorzieningen en luxe van de woning;

1. tot 143 punten: sociale huur, maximaal €  879,66 (= huurtoeslaggrens);
2. tot 186 punten: middenhuur, maximaal € 1.157,95; (was vroeger ook geliberaliseerd!)
3. vanaf 187 punten: geliberaliseerde huur, geen maximum -> minder beperkingen

www.volkshuisvestingnederland.nl

Waar ligt sinds 1 juli 2024 de liberalisatiegrens?

1. bij 143 punten
2. bij 186 punten

Wat betekent liberalisatie? En leg dat eens uit in eigen woorden.

Bevrijding van beperkende voorschriften

Berend en Lianne gaan op 1 oktober 2024 een huurovereenkomst voor een rijtjeshuis aan. Uit het woningwaarderingstelsel blijkt dat de woning 184 punten heeft. De woning kost € 1.675 per maand.
Berend en Lianne willen van jou weten wat zij nu kunnen doen?

1. vragen om huurverlaging omdat dit te veel huur is
2. ze kunnen niets doen, dit is een huur in de geliberaliseerde sector

De verhuurder van Berend en Lianne speelt mooi in op het bezwaar van de twee. Hij plaatst wat zonnepanelen en vervangt de ramen door A++ ramen. daardoor komt de woning nu op 191 punten.
Wat betekent dat nu?

1. Nu kunnen ze niets meer doen.
2. Nu kunnen ze nog steeds klagen.

Anne huurt sinds 1 februari 2024 een woning en betaalt maandelijks een prijs van €810,- . Vanwege de hoogte van de huurprijs is de woning van Anne een:

1. geliberaliseerde woning
2. niet-geliberaliseerde woning

Is het huurprijzenrecht van toepassing op de woning van Anne?

1. Ja, want het is een geliberaliseerde woning
2. Nee, want het is een geliberaliseerde woning
3. Ja, want het is een niet-geliberaliseerde woning
4. Nee, want het is een niet- geliberaliseerde woning

Opzoeken maar...

1) Zoek op internet in welk besluit de puntentelling staat 

2) Schrijf op het bord een onderdeel waarnaar wordt gekeken bij de puntentelling. 

Besluit huurprijzen woonruimte

Oppervlakte, energielabel, bouwjaar, sanitair, tuin etc. 

Het woningwaarderingsstelsel is een systeem waarbij aan de woning punten worden toegekend. Het stelsel is gebaseerd op een kwaliteitssysteem. Dit systeem staat uitgewerkt in het BHPW, bijlage 1.

Het woningwaarderingsstelsel is alleen van toepassing op woningen waarvan de aanvangshuurprijs onder de huurtoeslaggrens ligt.

Huurprijswijziging

Partijen kunnen onderling overeenkomen dat de huurprijs tijdens de looptijd van de huurovereenkomst wijzigt door middel van huurverhoging of een huurverlaging., art.   ?

Niets afgesproken? Dan kan de huurprijs niet worden gewijzigd.

Huurprijsverhoging 

• Huurprijsverhoging één keer per jaar mogelijk (indien afgesproken)
• Art. 7:250 e.v. BW
• Bij huur sociale woning:

1. Verhogingspercentage wordt jaarlijks door de overheid bepaald. (zie overzicht)
2.  Afhankelijk van het huishoudinkomen
   

• Bij middensector: 6,8%
• Bij vrije sector:  5,5%

    

Huurprijsverhoging 1 keer per jaar mogelijk (art. 7:250 BW)--> geldt zowel voor geliberaliseerde huur als voor niet-geliberaliseerde huur. 

Art. 7:252 lid 1 BW: twee vormvereisten: Een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan

Actuele gegevens omtrent percentages huurverhoging:

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-regels-gelden-er-voor-een-huurverhoging 

Hector verhuurt aan Michael een geliberaliseerde woning. In het huurcontract staat opgenomen dat de huurprijs elk jaar op 1 juli wordt verhoogd met 6%. De minister heeft het percentage waarmee de huurprijzen mogen worden verhoogd, bepaald op 5,5%.
Stelling: Hector mag op grond van de overeenkomst de huurprijs verhogen met 6%.

1. juist
2. onjuist

Suus en Maarten huren een woning met een huurprijs van € 850 per maand.
De verhuurder komt op 15 juni bij hun aan de deur en geeft aan dat de huurprijs per 1 juli met 4% wordt verhoogd. Zij menen dat de verhoging wel eerder had moeten worden aangekondigd.
Klopt dat? Of is er nog iets anders mis met de verhoging?

Huurprijsverlaging

• Op grond van het woningwaarderingssysteem.
  
• Moet 2 maanden voor de voorgestelde ingangsdatum zijn ingediend bij de verhuurder.
  
• Heeft geen terugwerkende kracht!

• Tijdelijke verlaging huurprijs bij gebreken

       - Art.7:257 lid 2 BW

       - huurcommissie of kantonrechter

       - Verlagingspercentage afhankelijk van de ernst van het gebrek

Een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte kan op elk moment en zo vaak hij wil een huurprijsverlaging vragen (art. 7:254 BW). 

Huurprijsverlaging kan alleen als de geldende huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsrgrens volgens het woningwaarderingsstelsel. 

Huurcommissie

• geschillenbeslechter voor huurders en verhuurders. 
• gaat over de huurprijs, onderhoud of servicekosten. 
• belangrijk en goed om te weten: 
• huurprijscheck en onderzoek aanvang huurprijs 
• binnen de eerste 6 maanden van het huurcontract kan de huurcommissie worden ingeschakeld om te beoordelen of de huur juist is of wellicht te hoog is, art. 7:249 BW.
• tijdens het onderzoek: huurder blijft afgesproken huurprijs betalen (verplichting!)
• aanvangshuur te hoog: prijs wordt met terugwerkende kracht tot begin contract verlaagd
• bij vrije sector woningen: verlaging alleen mogelijk als het om minder dan 143 punten gaat

www.huurcommissie.nl

Waar in het BW staat dat je in verband met je huur naar de huurcommissie kunt?

zie ook Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte art 4!

Rik verhuurt aan Ashley een appartement op 1 februari 2023 voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedraagt € 1050,- per maand. Ashley wil de huurprijs op 1 januari 2024 door de Huurcommissie laten toetsen. Zal de Huurcommissie de huurprijs aanpassen?
Waarom wel? Waarom niet?

1. Ja, want de huurprijs is lager dan de huurtoeslaggrens
2. Nee, want de huurprijs is hoger dan de huurtoeslaggrens
3. Ja, want ze laat het toetsen binnen een jaar na de aanvang van de huurovereenkomst
4. Nee, want ze laat het niet toetsen binnen 6 maanden na de aanvang van de huurovereenkomst

Afsluitende opdracht

Sarah huurt met ingang van 1 augustus 2024 een zelfstandige woonruimte. Zij heeft op internet de huurprijscheck gedaan en de gehuurde woonruimte krijgt dan 134 punten. Wat mag haar huurwoning dan maximaal kosten? 

Open de website op de volgende pagina en zoek op!  Vul je antwoord vervolgens in in het woordweb in Lesson Up! 

https:

Onderaan op de website zie je twee documenten staan met het logo van Acrobat Reader. Open het document voor de zelfstandige woning. 

Vragen?

Volgende week: problemen tijdens de huurovereenkomst