06 Nationale Hypotheek Garantie

• Hypotheken
• MBO
• Studiejaar 3

Hoofdstuk 3

§3.1 Nationale Hypotheek Garantie

Wat weet jij van Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?

Noem twee zaken die jou zijn opgevallen.

We hebben eerder al naar de LTI gekeken

Voer je antwoorden in

De maximale financiering mag nu € 154.000 zijn, namelijk 100% van de getaxeerde waarde na verbouwing.

Hoe hoog mag de lening op basis van de LTV zijn?

Maximale lening op basis van LTV:

€ 145.000 marktwaarde voor verbouwing

€ 8.000 EBV +/+

€ 153.000

Dit is lager dan € 150.000 x 106% = € 159.000.

Hoe hoog mag de lening op basis van de LTV zijn?

De woningwaardestijging door reguliere verbouwing naar rato van kosten is:(kosten reguliere verbouwing /(kosten totale verbouwing)) x waardestijging =(€ 12.000 / (€ 8.000 + € 12.000)) x (€ 155.000 - € 145.000) = € 6.000

De berekende marktwaarde vóór uitvoering EBV is:marktwaarde + woningwaardestijging door reguliere verbouwing =€ 145.000 + € 6.000 = € 151.000

De maximaal toegestane lening is 100% van marktwaarde vóór uitvoering EBV plus kosten EBV = € 151.000 + € 8.000 = € 159.000Dit is minder dan het absolute maximum van 106% van de marktwaarde na verbouwing: (106% van € 155.000 is € 164.300)

Hoe hoog mag de lening op basis van de LTV zijn?

Oefenvraag:Kan de netto maandlast lager worden als je een fiscaal partner hebt gekregen  dit kan als de fiscaal partner een inkomen heeft in een hogere tariefschijfGehuwden/Geregistreerd partners

Meerderjarige samenwoners met gezamenlijke huishouding (BRP voorheen GBA) en

samenlevingscontract (notarieel)

of samen eigen woning

of samen kind (erkend)

of als partner op PP

of bij samengesteld gezin

of vorig jaar al fiscaal partner

Voer je antwoord in

Welke kosten zijn aftrekbaar?

Kosten gemaakt voor de financiering (EWS) zijn aftrekbaar

!!!

Uitwerking:

Bruto inkomen: € 32.000

Schijf 1: € 32.000 x 36,93% = € 11.817

Totaal: € 11.817

Netto-inkomen:

    € 32.000 -/- (€ 11.817 -/- € 7.400) = € 27.583,00

Voer je antwoord in

Uitwerking:

€ 32.000 -/- (€ 5.500 -/- € 490) = € 26.990

Schijf 1: € 26.990 x 36,93% = € 9.967

Totaal: € 9.967

Netto-inkomen:

 € 32.000 -/- (€ 9.967 -/- € 7.400) = € 29.443,00

Voer je antwoord in

Hoofdstuk 3

§3.1 Nationale Hypotheek Garantie --> nu zelf lezen en online filmpje (renteaanbod en bindend aanbod) bekijken, we hebben namelijk niet alles behandeld.

Vragen? Stel ze.
+
§3.1 Nationale Hypotheek Garantie --> vragen maken

+

Vervolgens vragen in deze LU les maken

Hoofdstuk 3

§3.1 Nationale Hypotheek Garantie --> Zelf gelezen

Nu een aantal vragen over zaken die we niet hebben behandeld.

Noem minimaal twee eisen die het WEW stelt voor het afgeven van de borgtocht (NHG).

Voorwaarden voor borgtocht

Het is niet in alle gevallen mogelijk voor geldleners om een hypotheek met NHG aan te gaan. Het WEW stelt eisen aan het afgeven van de borgtocht. De stichting staat borg in de volgende situaties:

De geldverstrekker heeft een recht van eerste hypotheek op de woning. gevestigd;

Bij een gedwongen verkoop wordt de opbrengst gebruikt voor de afbetaling van de lening;

De woning wordt niet verhuurd (tenzij met toestemming van de geldverstrekker);

De woning is verzekerd met een opstalverzekering op basis van de herbouwwaarde en de premies worden op tijd betaald; en

Er is voldaan aan de overige normen die gelden op het moment dat de geldverstrekker akkoord gaat met het financieren van de woning.

Uit de bovenstaande voorwaarden voor borgtocht blijkt dat een overlijdensrisicoverzekering niet verplicht is bij een lening met NHG.

Mag een geldverstrekker bij een hypothecaire lening met NHG toestemming geven voor verhuur van de woning?
Als nee, waarom niet?
Als ja, leg uit welke voorwaarden er eventueel gelden.

Regels tijdelijk verhuur. In beginsel is het niet toegestaan om een woning met NHG te verhuren, omdat een woning in verhuurde staat minder opbrengt bij verkoop. Omdat het WEW het eigenwoningbezit wil stimuleren, is alleen tijdelijk verhuur toegestaan. Wanneer de geldverstrekker toestemming verleent voor het tijdelijk verhuren van de woning, hoeft dit niet gemeld te worden bij het WEW. De huurinkomsten moeten gebruikt worden voor de aflossing van de hypothecaire lening.

De verhuurder krijgt volgens het WEW alleen toestemming in de volgende situaties. De verhuurder heeft:

Tijdelijk werk in het buitenland;

Dubbele woonlasten vanwege de te koop en leegstaande woning met een vergunning Leegstandwet; of

Ervoor gekozen om met zijn partner te gaan samenwonen. De gemeente heeft een vergunning voor de Leegstandwet afgegeven.

Een zelfstandig ondernemer die een hypothecaire lening aanvraagt, moet voor zijn inkomen een inkomensverklaring aanleveren.
1. Leg uit aan welke eisen m.b.t. liquiditeit en solvabiliteit de ondernemer moet voldoen.
2. Geef de formule voor liquiditeit en solvabiliteit.
3. En leg in EIGEN WOORDEN uit wat liquiditeit en solvabiliteit betekenen.

Inkomensverklaring ondernemer

In de inkomensverklaring zijn de liquiditeits- en solvabiliteitsratio opgenomen. NHG eist dat de liquiditeitsratio boven de 1 is en dat de solvabiliteitsratio voor het eigen vermogen boven de 0,25 is.

Liquiditeit

De liquiditeit is de mate waarin de onderneming op korte termijn aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. Deze bereken je als volgt:

Liquiditeitsratio = vlottende activa / kort vreemd vermogen

Solvabiliteit

De solvabiliteit is de mate waarin de onderneming op lange termijn aan haar totale verplichtingen kan voldoen. Deze bereken je als volgt:

Solvabiliteitsratio = eigen vermogen / totaal vermogen

1. Leg uit wat renteaanbod is.
2. Leg uit het bindend aanbod is.
3. Leg uit hoe bepaalt wordt welke voorwaarden van NHG (welk jaar) van toepassing zijn.

Bindend aanbod datum bepaalt welke NHG voorwaarden (jaar) van toepassing zijn.


 

Vragen?