Les 5 Bedrijfskunde leerjaar 2 periode 3 vormfactoren

• Bedrijfseconomie
• MBO
• Studiejaar 2

VORMFACTOREN & KOSTEN KENGETALLEN

Lesdoelen:

Na deze les weet je

•  Hoe de kosten voor het bouwen van een gebouw berekend worden.
• Hoe je zelf een kostenraming kunt maken

Wat is een kostenraming?

Hoe bepaal je vooraf de kosten van het beheer/gebruik van een pand?

Hoe maak je een verantwoorde keuze ?

Om verantwoorde keuzes te maken voor de huisvesting, is het van belang om inzicht te hebben in de kosten voor nieuwbouw het beheer en gebruik van een pand. Tijdens deze les krijg je een handreiking voor het bepalen van de kosten voor het bouwen en/of renoveren van een gebouw en de bijbehorende exploitatiekosten. Hiermee kun je de kosten van het gebouw over de volledige levensduur van het gebouw bepalen en op basis daarvan weloverwogen beslissingen nemen. (Is  het te bouwen/gebruiken gebouw rendabel of leid het alleen maar tot verlies?) De schatting/berekening wordt altijd gemaakt op basis van het BVO (Bruto vloeroppervlak)

Wat zijn exploitatiekosten?

Wat kost een gebouw? 

En wat zijn de bijbehorende exploitatiekosten?

Exploitatiekosten zijn kosten die voortkomen uit het bezit of in gebruik hebben van onroerend goed. Hieronder vallen bijvoorbeeld afschrijvingen, erfpacht, huur en eventuele huurderving, belastingen, verzekeringskosten, energiekosten, onderhouds- en beheerkosten en eventuele bewaking- en beveiligingskosten.

Met welke kosten bereken je de kosten van het te bouwen/gebruiken gebouw

• kosten bepalende factoren
• Vormfactoren (de verhouding van het vloer-, gevel- en dakoppervlakte ten opzichte van het totale vloeroppervlakte in een gebouw. De bouwkosten van een gevel zijn aanzienlijk hoger dan die van een vloer of dak. Om kosten te besparen is het slim om compact te bouwen. Bijvoorbeeld door een gebouw met één of meerdere verdiepingen in plaats van een platte doos te bouwen).
• kosten kengetallen? (verhoudingsgetallen)
• Kengetallen van de exploitatiekosten
• Tel hierbij ook sloopkosten op zoals asbestverwijdering etc

Hiermee kun je de totale kosten over de volledige levensduur van een pand bepalen en gedurende de ontwerpfase vroegtijdig rekening houden met de kosten.

BDB, (BUREAU DOCUMENTATIE BOUWWEZEN) bouw(kosten)data.

BDB is een persoonlijke dienstverlener die algemene en specifieke bouw(kosten)data levert, afgestemd op de behoefte van de klant. https://www.bdb.nl/bdb+producten/default.aspx 

Kostenbepalende factoren

• Machinaal of handmatig sloopwerk
• Verwijderen van achtergebleven huisraad en inventaris
  
• Verwijderen van asbest, olietanks, verontreinigde grond
• Verwijderen van terreinafwerkingen en bestratingen
• Verwijderen van nutsaansluitingen ( elektriciteit, telecommunicatie, water, gas, riolering)
• Extra voorzieningen tbv overlast voor omwonenden
  
• Eventuele bewaking ter voorkoming van braak, brandstichting
  
• Toeslagen voor algemene kosten, winst en risico

BOUWRIJP MAKEN

Het bewerken van een stuk grond voordat er met bouwen kan worden begonnen, zoals bijv het opruimen van terreinen, de grotere grondwerken, de aanleg van drainage, rioleringssystemen, aanleg open water, bouwwegen etc. De kostenkengetallen voor het bouwrijp maken worden uitgedrukt per m² bruto terreinoppervlak. Bruto terrein oppervlak: Het totale terreinoppervlak wordt bepaald door het netto terreinoppervlak en het tarra terreinoppervlak bij elkaar op te tellen. Netto terrein oppervlak: Het totaal van kavel bebouwd (footprint gebouw) en kavel onbebouwd vormen tezamen het totaal kaveloppervlak oftewel het netto terreinoppervlak.

WOONRIJP MAKEN

De voorzieningen op het terrein die niet zijn verricht tijdens het maken van dit terrein. Voorbeelden zijn: het aanbrengen van definitieve verharding, het schoonmaken van het bouwterrein, de aanleg van groen en recreatieve voorzieningen, kabels & leidingen, straatmeubilair etc. De kostenkengetallen voor het woonrijp maken worden uitgedrukt per m² terreinoppervlak.

Tarra terrein oppervlak: Het onbebouwd terreinoppervlak waaronder de ontsluiting, de watergangen, de verhardingen en het groen vallen vormen samen het tarra terreinoppervlak

Vormfactoren & kosten kengetallen

Ingedeeld met gebruiksfuncties zoals:

• CORPORATE EN COMMERCIEEL VASTGOED
• INDUSTRIE EN BEDRIJFSGEBOUWEN 
• GEZONDHEIDSZORG
• ONDERWIJS EN WETENSCHAP
• WONEN
• SPORT, CULTUUR EN LEISURE (vrije tijd)

Kostenkengetallen zijn onder meer afhankelijk van andere elementen.

Deze relaties zorgen er voor dat wanneer voor een bepaalde vormfactor wordt gekozen, dit invloed kan hebben op andere elementclusters. Voorbeeld: een ontwerp heeft een hoge factor voor de open gevel. Dit geeft een hogere warmtelast en vraagt dus meer koelvermogen. Dit zorgt voor hoge kosten voor elementcluster gevel, maar ook voor hogere kosten voor elementcluster W-installaties. De kostenkengetallen hebben verschillende eenheden. Het is alleen mogelijk om kosten met dezelfde eenheid op te tellen. Indien gewenst kunnen kostenkengetallen worden omgerekend naar de gewenste eenheid met behulp van de vormfactoren.

COMBINATIE VAN FUNCTIES

Niet iedere gebouwfunctie heeft dezelfde vormfactoren en kostenkengetallen. Specifieke gebouweigenschappen zorgen voor het onderscheid ten opzichte van andere gebouwfuncties. Daarom maken wij bij het analyseren onderscheid tussen de verschillende gebouwfuncties. De kostenkengetallen zijn opgesteld met het uitgangspunt dat de objecten zelfstandig zijn en dat binnen een object slechts een functie is gehuisvest. Wanneer er functies gecombineerd worden en er gezamenlijke bouwdelen zijn, zullen sommige kosten (gedeeltelijk) vervallen of over meerder functies verdeeld moeten worden. De verdeling hiervan is afhankelijk van het

aantal functies en de wijze van toerekening naar functies.

Voorbeelden van onderdelen waarvan de kosten mogelijk (gedeeltelijk) verdeeld kunnen

worden zijn grondgebonden voorzieningen en het dak. Over de demarcatie hiervan moeten per

project afspraken worden gemaakt.

FUNCTIEWIJZIGING

Bij het wijzigen van functie is het van belang om de juiste kengetallen te hanteren.

De kostenkengetallen voor slopen van de oude functie moeten worden gebruikt, terwijl de

kengetallen van de renovatiekosten van de nieuwe functie van toepassing zijn. 

Verduurzaming?

Bij huisvestingsvraagstukken komt tegenwoordig altijd

het onderwerp duurzaamheid aan bod. Wat zijn hierin

de ambities? En wat zijn de mogelijkheden?

People                                                  Planet                                                             Profit

Verhoogd comfort                      - Lager water- en energieverbruik     -Lagere verbruikskosten

Meer werkplezier                        - Minder afval                                               -Hogere verhuurbaarheid

Minder lichamelijke klachten - Minder milieubelastende materialen - Minder   ziekteverzuim         

Het meten van duurzaamheid kun je doen via de methode  GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn. Het is een methode om de duurzaamheid van een gebouw te beoordelen aan de hand van gemaakte ontwerpkeuzes. en BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) https://www.breeam.nl/wat-is-breeam-nl-1

OPDRACHT

Maak een kostenraming (zie ook projectopdracht 5.1) met behulp van vormfactoren voor de 2-onder-1 kapwoning ( 2 woningen berekenen) die je met project aan het uitwerken bent. Gebruik het voorbeeld die vorige week in de les behandeld is.

Maak een tabel in Excel en werk de lijst van de volgende sheet uit.