Huurrecht week 5: huurprijzen

• recht
• MBO
• Studiejaar 1

Huurrecht

Lesweek 5: Huurprijzen

Terugkoppeling les 4

- Leegstand

- Soorten huurders

Vandaag: huurprijzen

Huurprijzenrecht

• Uitgangspunt is contractsvrijheid
• MAAR sterk beperkt door de wetgever: zonder een strak geregeld huurprijzenrecht stelt de huurbescherming op dit punt niet veel voor. 
• Huurprijzenrecht is tevens een instrument om te zorgen dat de huurprijs in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning.  

Huurbescherming

• Naast bescherming tegen onredelijke opzegging art 7: 274 BW:
• Bescherming tegen onredelijke huurprijsverhoging
  

       - Zonder deze bescherming zou de verhuurder de huurder door huurprijsverhogingen uit de            woning kunnen ‘pesten’.
       - Dwingend recht:
                                - Art. 7:246 tot en met 7:265 BW
                                - Uitvoeringswet woonruimte
                                - Besluit huurprijzen woonruimte
                                - Wet betaalbare huur (NIEUW!!)

• LET OP: dit geldt NIET voor woningen met een huurprijs in de vrije sector  (geliberaliseerde woningen)
  

Zoek op het internet:

De maximale huur voor een sociale huurwoning in 2024 bedraagt € ...?

Huurt u een sociale huurwoning? En is uw huurcontract op of na 1 januari 2024 ingegaan? Dan is de maximale (kale) huur € 879,66 (in 2024). 

Zoek op het internet:

De maximale huur voor een middenhuurwoning in 2024 bedraagt ...?

Huurt u een middenhuurwoning (woning van 144 tot met 186 punten) en is uw huurcontract afgesloten op of na 1 juli 2024? Dan is de maximale (kale) huur € 1157,95 (in 2024).

En hoe hoog is de maximale huur voor een huurwoning in de vrije sector in 2024?

Strikvraag: 

Huurt u een vrijesectorwoning (woning met 187 of meer punten) of een middenhuurwoning waarvan het huurcontract is afgesloten vóór 1 juli 2024? Dan geldt er geen maximale huurprijs en mag de verhuurder zelf de huurprijs bepalen.

Liberalisatiegrens 

Scheidingspunt tussen huurwoningen in de sociale sector/ middenhuur en de particuliere sector.

Wat betekent liberalisatie? En leg dat eens uit in eigen woorden.

Bevrijding van beperkende voorschriften

Anne huurt sinds 1 februari 2024 een woning en betaalt maandelijks een prijs van €810,-. De grens voor de huurtoeslag bedraagt dit jaar € 879,66 . Vanwege de hoogte van de huurprijs is de woning van Anne een:

1. geliberaliseerde woning
2. niet-geliberaliseerde woning

Is het huurprijzenrecht van toepassing op de woning van Anne?

1. Ja, want het is een geliberaliseerde woning
2. Nee, want het is een geliberaliseerde woning
3. Ja, want het is een niet-geliberaliseerde woning
4. Nee, want het is een niet- geliberaliseerde woning

Wat mag een woning kosten?

• Wet betaalbare huur  (geen aparte wet, maar wijzigt oa artikelen in  BW)
• Bij alle nieuwe huurcontracten – die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten – moeten verhuurders zich houden aan de maximale huurprijs. Bij woningen tot en met 143 punten verandert soms ook iets voor bestaande contracten. 
• Puntenaantal bepaalt de maximale huur (woningwaarderingsstelsel)
• Ook bij woningen in de particuliere sector! 

Kijk mee met het volgende filmpje: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/wat-betekent-de-wet-betaalbare-huur-voor-mij 

www.volkshuisvestingnederland.nl

Woningwaarderingsstelsel

• Hoeveel huur men betaalt, staat in het huurcontract, maar hoe hoog deze mag zijn, is afhankelijk van het woningwaarderingsstelsel 
• Aantal punten afhankelijk van de specifieke woning 
• Punten staan weer gelijk aan bepaalde bedragen en hoe meer punten hoe hoger de huurprijs
• Aparte telling voor zelfstandige woonruimte en onzelfstandige woonruimte
• Problemen/onduidelijkheid/vragen? Huurcommissie!  

Het woningwaarderingsstelsel is een systeem waarbij aan de woning punten worden toegekend. Het stelsel is gebaseerd op een kwaliteitssysteem. Dit systeem staat uitgewerkt in het BHPW, bijlage 1. 

Het woningwaarderingsstelsel is alleen van toepassing op woningen waarvan de aanvangshuurprijs onder de huurtoeslaggrens ligt.

Opzoeken maar...

1) Zoek op internet in welk besluit de puntentelling staat 

2) Schrijf op het bord een onderdeel waarnaar wordt gekeken bij de puntentelling. 

Besluit huurprijzen woonruimte

Oppervlakte, energielabel, bouwjaar, sanitair, tuin etc. 

Huurcommissie

Onpartijdige en onafhankelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurders. Biedt hulp bij bijvoorbeeld vragen over de huurprijs, onderhoud of servicekosten. 

Belangrijk en goed om te weten: 

- huurprijscheck en onderzoek aanvang huurprijs 

- binnen de eerste 6 maanden van het huurcontract kan de huurcommissie worden ingeschakeld om te beoordelen of de huur juist is of wellicht te hoog is. Tijdens het onderzoek blijft de huurder de afgesproken huurprijs betalen (verplichting!). Blijkt na onderzoek dat de aanvangshuur te hoog was, dan zal er een lagere huurprijs gaan gelden en deze gaat met terugwerkende kracht in vanaf de datum waarop het huurcontract is ingegaan. 

Waar in het BW staat dat je in verband met je huur naar de huurcommissie kunt?

zie ook Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte art 4!

Rik verhuurt aan Ashley een appartement op 1 februari 2023 voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedraagt € 1050,- per maand. Ashley wil de huurprijs op 1 januari 2024 door de Huurcommissie laten toetsen. Zal de Huurcommissie de huurprijs aanpassen?
Waarom wel? Waarom niet?

1. Ja, want de huurprijs is lager dan de huurtoeslaggrens
2. Nee, want de huurprijs is hoger dan de huurtoeslaggrens
3. Ja, want ze laat het toetsen binnen een jaar na de aanvang van de huurovereenkomst
4. Nee, want ze laat het niet toetsen binnen 6 maanden na de aanvang van de huurovereenkomst

Huurprijswijziging

Partijen kunnen onderling overeenkomen dat de huurprijs tijdens de looptijd van de huurovereenkomst wijzigt door middel van huurverhoging of een huurverlaging.

Niets afgesproken? Dan kan de huurprijs niet worden gewijzigd.

Huurprijsverhoging 

• Huurprijsverhoging één keer per jaar mogelijk (indien afgesproken)
  
• Art. 7:250 e.v. BW
• Bij huur sociale woning:

       - Verhogingspercentage wordt jaarlijks door de overheid bepaald.

       - Afhankelijk van het huishoudinkomen

• Ook een maximum aan jaarlijkse verhoging bij huur in de vrije sector!

    

Huurprijsverhoging 1 keer per jaar mogelijk (art. 7:250 BW)--> geldt zowel voor geliberaliseerde huur als voor niet-geliberaliseerde huur. 

Art. 7:252 lid 1 BW: twee vormvereisten: Een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan

Actuele gegevens omtrent percentages huurverhoging:

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-regels-gelden-er-voor-een-huurverhoging 

Hector verhuurt aan Michael een niet-geliberaliseerde woning. In het huurcontract staat opgenomen dat de huurprijs elk jaar op 1 juli wordt verhoogd met 5%. De minister heeft het percentage waarmee de huurprijzen mogen worden verhoogd, bepaald op 2,5%.
Stelling: Hector mag op grond van de overeenkomst de huurprijs verhogen met 5%.

1. juist
2. onjuist

Huurprijsverlaging

• Op grond van het woningwaarderingssysteem.
  
• Moet 2 maanden voor de voorgestelde ingangsdatum zijn ingediend bij de verhuurder.
  
• Heeft geen terugwerkende kracht!

• Tijdelijke verlaging huurprijs bij gebreken

       - Art.7:257 lid 2 BW

       - huurcommissie of kantonrechter

       - Verlagingspercentage afhankelijk van de ernst van het gebrek

Een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte kan op elk moment en zo vaak hij wil een huurprijsverlaging vragen (art. 7:254 BW). 

Huurprijsverlaging kan alleen als de geldende huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsrgrens volgens het woningwaarderingsstelsel. 

Sarah huurt met ingang van 1 augustus 2024 een zelfstandige woonruimte. Zij heeft op internet de huurprijscheck gedaan en de gehuurde woonruimte krijgt dan 134 punten. Wat mag haar huurwoning dan maximaal kosten?

Vragen?

Volgende week: problemen tijdens de huurovereenkomst