Huurrecht week 5: huurprijzen (uitgebreid)

• Huurrecht
• MBO
• Studiejaar 1

Huurrecht

Les 5 huurprijzen

Terugkoppeling lesstof

- Drie kenmerken huurovereenkomst

- Betrokken personen

Wat zijn de drie kenmerken van een huurovereenkomst?

Welke drie soorten huurders zijn er?

Huurprijzenrecht

• Uitgangspunt is contractsvrijheid
• Sterk beperkt door de wetgever: zonder een strak geregeld huurprijzenrecht stelt de huurbescherming niet veel voor. 
• Huurprijzenrecht is tevens een instrument om te zorgen dat de huurprijs in verhouding staat met de kwaliteit van de woning.  

Huurbescherming

• Bescherming tegen onredelijke opzegging
• Bescherming tegen onredelijke huurprijsverhoging
  

       - Zonder deze bescherming zou de verhuurder de huurder door huurprijsverhogingen uit de            woning kunnen ‘pesten’.
       - Dwingend recht:
                                - Art. 7:246 -7:265. BW
                                - Uitvoeringswet woonruimte
                                - Besluit huurprijzen woonruimte

• Geldt niet voor woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (vrije sector woningen / geliberaliseerde woningen)
  

Zoek op het internet:

De maximale huur voor een sociale huurwoning in 2021 bedraagt €..?.
Dat heet liberalisatiegrens

De grens voor de huurtoeslag bedraagt per 1 januari 2021 €752,33

Anne huurt sinds 1 februari 2021 een woning en betaalt maandelijks een prijs van €710,-. De grens voor de huurtoeslag bedraagt per 1 januari 2021 €752,33. Vanwege de hoogte van de huurprijs is de woning van Anne een:

1. geliberaliseerde woning
2. niet-geliberaliseerde woning

De grens voor de huurtoeslag bedraagt per 1 januari 2021 €752,33

Is het huurprijzenrecht van toepassing op de woning van Anne?

1. Ja, want het is een geliberaliseerde woning
2. Nee, want het is een geliberaliseerde woning
3. Ja, want het is een niet-geliberaliseerde woning
4. Nee, want het is een niet- geliberaliseerde woning

Marieke huurt een woning met een huurprijs van € 760,11 per maand. Dit is een...?

1. Geliberaliseerde woning
2. Niet-geliberaliseerde woning

Is het huurprijzenrecht van toepassing op de woning van Marieke?

1. Ja, want het is een geliberaliseerde woning
2. Nee, want het is een geliberaliseerde woning
3. Ja, want het is een niet-geliberaliseerde woning
4. Nee, want het is een niet-geliberaliseerde woning

Wat mag een woning kosten?

Woningwaarderingsstelsel

• Aantal punten afhankelijk van o.a. de oppervlakte, aantal kamers, woonomgeving, sanitaire voorzieningen, tuin etc.
• Punten staan weer gelijk aan bepaalde bedragen
• Gebreken? huurprijs verminderen met een bepaald percentage
• Op grond van art. 7:249 BW kan elke huurder binnen 6 maanden de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie
• Nieuwe huurprijs heeft terugwerkende kracht!
  

Het woningwaarderingsstelsel is een systeem waarbij aan de woning punten worden toegekend. Het stelsel is gebaseerd op een kwaliteitssysteem. Dit systeem staat uitgewerkt in het BHPW, bijlage 1. 

Het woningwaarderingsstelsel is alleen van toepassing op woningen waarvan de aanvangshuurprijs onder de huurtoeslaggrens ligt.

Binnen hoeveel maanden kan je de aanvangshuurprijs toetsen door de Huurcommissie?

1. 3
2. 12
3. 6
4. 18

Rik verhuurt aan Ashley een appartement op 1 februari 2020. De huurprijs bedraagt € 900,- per maand. Ashley wil de huurprijs op 1 februari 2021 door de Huurcommissie laten toetsen. Zal de Huurcommissie de huurprijs aanpassen?
Waarom wel? Waarom niet?

1. Ja, want de huurprijs is lager dan de huurtoeslaggrens
2. Nee, want de huurprijs is hoger dan de huurtoeslaggrens
3. Ja, want ze laat het toetsen binnen een jaar na de aanvang van de huurovereenkomst
4. Nee, want ze laat het niet toetsen binnen 6 maanden na de aanvang van de huurovereenkomst

Huurprijswijziging

Partijen kunnen onderling overeenkomen dat de huurprijs tijdens de looptijd van de huurovereenkomst wijzigt door middel van huurverhoging of een huurverlaging.

Niets afgesproken? dan kan de huurprijs niet worden gewijzigd.

Huurprijs-verhoging art. 7:250 lid 1 sub b BW

• Huurprijsverhoging 1 keer per jaar mogelijk (indien afgesproken)
  
• Art.7:252 lid 1 BW -> twee vormvereisten: een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan.
• Bij niet-geliberaliseerde huur:
  

       - Verhogingspercentage wordt jaarlijks door de overheid bepaald.

       - Afhankelijk van het huishoudinkomen

      - Tot € 44.655 :2,4 % (ook voor huishoudens met min. 4 personen of min.           1 AOW’er)

       - Vanaf € 44.655: 5,4 %

Huurprijsverhoging 1 keer per jaar mogelijk (art. 7:250 BW)--> geldt zowel voor geliberaliseerde huur als voor niet-geliberaliseerde huur. 

Art. 7:252 lid 1 BW: twee vormvereisten: Een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan

Actuele gegevens omtrent percentages huurverhoging:

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-regels-gelden-er-voor-een-huurverhoging 

Hector verhuurt aan Michael een niet-geliberaliseerde woning. In het huurcontract staat opgenomen dat de huurprijs elk jaar op 1 juli wordt verhoogd met 5%. De minister heeft het percentage waarmee de huurprijzen mogen worden verhoogd, bepaald op 2,5%.
Stelling: Hector mag op grond van de overeenkomst de huurprijs verhogen met 5%.

1. juist
2. onjuist

Huurprijs-verlaging art. 7:254 BW

• Op grond van het woningwaarderingssysteem.
  
• Moet 2 maanden voor de voorgestelde ingangsdatum zijn ingediend bij de verhuurder.
  
• Heeft geen terugwerkende kracht!

• Tijdelijke verlaging huurprijs bij gebreken

       - Art.7:257 lid 2 BW

       - huurcommissie of kantonrechter

       - Verlagingspercentage afhankelijk van de ernst van het gebrek

Een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte kan op elk moment en zo vaak hij wil een huurprijsverlaging vragen (art. 7:254 BW). 

Huurprijsverlaging kan alleen als de geldende huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsrgrens volgens het woningwaarderingsstelsel. 

Afsluitende opdracht

Sarah huurt met ingang van 1 augustus 2020 een zelfstandige woonruimte. Zij heeft op internet de huurprijscheck gedaan en de gehuurde woonruimte krijgt dan 134 punten. Wat mag haar huurwoning dan maximaal kosten? 

Open de website op de volgende pagina en zoek op!  Vul je antwoord vervolgens in in het woordweb in Lesson Up! 

https:

Onderaan op de website zie je twee documenten staan met het logo van Acrobat Reader. Open het document voor de zelfstandige woning. 

Wat mag de huurwoning van Sarah maximaal kosten?

De maximale huurprijs van de woning van Sarah is € 696,11 (134 punten) 

https://www.huurcommissie.nl/fileadmin/afbeeldingen/Downloads/Huurprijstabellen/maximale_huurprijzen_zelfstandige_woonruimte_2020.pdf