Huurrecht week 3

• Sociaalzekerheidsrecht
• MBO
• Studiejaar 1

Huurrecht les 3

Les 3

Terugblik les 2

• Sociale huur vs huur vrije sector
• Passend toewijzen
• Urgentie

Vandaag

• Totstandkoming van de huurovereenkomst
• Soorten huurovereenkomsten
• Huurbescherming
• Opdracht It's Learning

Wat zijn de kenmerken van een huurovereenkomst?

1. Verhuurder verschaft het gebruik van een bepaalde zaak.

2. Voor dat gebruik is de huurder gehouden om een tegenprestatie te verrichten/doen.

3. Het is geen pacht. 

Totstandkoming huurovereenkomst

• Kan schriftelijk, maar ook mondeling;
• Partijen hoeven het niet eens te zijn over alle details;
• Er moet overeenstemming zijn over het huurobject, de huurprijs en de termijn!

Huurbescherming

Mate van huurbescherming is afhankelijk van:

• de aard van de huurovereenkomst, en
• het type woning.

Soorten huurovereenkomsten

• Zelfstandige woonruimte;
• Onzelfstandige woonruimte/hospitakamer;
• Campuscontract;
• Bruikleen;
• Leegstandswet. 

Zelfstandige woonruimte

• Art. 7:234 BW
• Eigen toegangsdeur tot woonruimte
• Te bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning
• Wat betekent dat eigenlijk?

Wat denk jij: wat moet je hebben om onafhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten je woning?

Betekenis

• Eigen wasgelegenheid
• Eigen keuken 

Huurbescherming?

Een zelfstandige woonruimte biedt de meeste huurbescherming!

• Beschermt tegen onredelijke huurprijsverhoging;
• Beschermt tegen onredelijke opzegging.

• Geen huurbescherming bij verhuur van zelfstandige woonruimte voor maximaal 2 jaar!
  

onredelijke opzegging:

betekent dat je je bij de opzegging van de huur moet beroepen op wettelijke redenen voor opzegging, bijv.:

huurder gedraagt zich niet als goed huurder;

verhuurder heeft de woning zelf nodig;

Onzelfstandige woonruimte/hospitakamer

Je deelt de badkamer/keuken met verhuurder (hospita) of andere huurders

Huurbescherming?

• De eerste 9 maanden van het huurcontract gelden als proeftijd. Binnen die tijd kan de verhuurder zonder reden de huur opzeggen. De huurder heeft in die tijd dus geen huurbescherming. Wel heeft de verhuurder een opzegtermijn van minimaal 3 maanden. Na de proeftijd moet de verhuurder een goede reden hebben om de huur op te zeggen.

• Geen huurbescherming bij verhuur onzelfstandige woonruimte voor maximaal 5 jaar!

extra reden voor opzegging:

De huurovereenkomst betreft een onzelfstandige woning, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder maakt aannemelijk dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.

Phil woont sinds 1 februari 2022 bij mevrouw Blom in huis. Zij dacht dat hij een rustige, lieve student aan de TU/e was. Niets is minder waar: sinds de versoepelingen feest hij erop los en houdt haar elke avond wakker als hij dronken naar huis komt. Na een waarschuwing wil ze nu het contract met hem verbreken.
Kan dat?

1. Ja, want binnen de eerste 9 maanden mag je de huur makkelijk verbreken.
2. Ja, maar pas na 9 maanden!
3. Nee, zij had kunnen weten dat studenten overlast kunnen veroorzaken.

Campuscontract

Extra eis aan huurder dat deze als student staat ingeschreven bij een onderwijsinstelling of promoveert aan een onderwijsinstelling.

Verhuurder kan van de huurder jaarlijks een bewijs van inschrijving bij een hogeschool of universiteit vragen!

Huurbescherming?

Minder huurbescherming, want er is sprake van een extra opzeggingsgrond:

• afronding/beëindiging studie.

Wat vindt jij van De Key?

Prima, ze verbeteren immers de woningen.

De vergoeding moet conform de wet zijn.

Opzeggen van de huur gaat gewoon te ver!

Anti-kraak/bruikleen

• Geen huurovereenkomst, maar een bruikleenovereenkomst!
• Art. 7A:1777 BW: de uitlener (verhuurder) geeft om niet (=gratis) een zaak in bruikleen.
• De huurder krijgt dus gratis woonruimte.
• Moet wel gas, water en licht betalen. Is strikt genomen geen tegenprestatie, want huurder betaalt slechts voor eigen gebruik.

Anti-kraak/bruikleen

• Reden voor verhuurder om hiervoor te kiezen, is omdat hij direct over pand wil kunnen beschikken zonder te moeten wachten.
• Huurbescherming? Nee!

Wat vind je ervan dat je bij anti-kraak wonen binnen 14 - 28 dagen het huis uit moet?

prima!

Het zou minimaal 3 maanden moeten zijn.

Ligt eraan hoe lang iemand er al woont.

Leegstandwet

• Tijdelijke verhuur (6 maanden - 10 jaar)
• Woningen die in afwachting zijn van sloop, renovatie of verkoop.
• Verhuurder moet vergunning aanvragen bij gemeente.
• MOET schriftelijk worden gesloten.
• Opzegtermijn verhuurder is 3 maanden.

Huurbescherming?

• Beperkt, want de normale huurbeschermingsregels zijn nvt
• De huurovereenkomst eindigt als de vergunning niet meer geldig is. 
• Maar! Als de huurovereenkomst niet voldoet aan art. 16 Leegstandwet, dan kan de huurder aanspraak maken op 'gewone' huurbeschermingsregels.

Opdracht

• It's learning
• Download 'Campuscontract'
• Download 'Opdracht week 3'
• Inleveren in de inlevermap op It's Learning
• Deadline