Huurrecht les 1 op2 - opzegging

• Europees recht
• MBO
• Studiejaar 1

Huurrecht 

Opzegging

Huurbescherming!

1) Huurprijsbescherming: mag slechts 1 keer per jaar worden verhoogd/percentage ligt bij woningcorporaties vast, art 7:250 BW.

2) Opzeggingsbescherming: in principe gaat opzegging via de kantonrechter | er is een strakke procedure | er moeten bepaalde gronden voor opzegging zijn, art 7:271 e.v. BW.

Opzegging: procedure

1)Verhuurder zegt in een aangetekende brief de huur op en vermeldt de reden van opzegging

2)

a) huurder eens: opgezegd.

b) huurder laat weten dat hij het niet eens is met de opzegging (of zwijgt)

3) Verhuurder  dagvaardt de huurder voor de kantonrechter en vordert toestemming voor de opzegging.

4)Huurder reageert bij de rechter (of niet).

5)Kantonrechter doet uitspraak in een vonnis.

Verhuurder Bram wil af van huurder Jenny. Hij deelt haar mondeling mee dat hij de overeenkomst opzegt.
Is deze mondelinge opzegging geldig?

1. Ja
2. Nee

art 7:271 lid 3 BW

Verhuurder Gerry zegt de huurovereenkomst met Kevin per aangetekende brief op. Kevin is akkoord. Volgens Gerry eindigt de overeenkomst dan na afloop van de wettelijke opzegtermijn. Klopt dat?

1. Ja
2. Nee

art 7:271 jo 272

De huurder reageert niet op een aangetekende brief van de verhuurder waarin de overeenkomst wordt opgezegd. Eindigt de overeenkomst dan na afloop van de opzegtermijn?

1. Ja
2. Nee

art 7:272 BW

Opzegging: termijnen

Lees art. 7:271 lid 5 BW

Voor de huurder: één betaaltermijn (bijv. 1 maand), minimaal 1 maand- maximaal 3 maanden

Voor de verhuurder: minimaal 3 maanden, maximaal 6 maanden

Hierbij geldt per jaar dat je huurt, komt er een maand opzegtermijn bij!

Gerry zegt de huur met Jenny op. Jenny huurt al 2 jaar een woning bij Gerry. Wat is de minimale opzegtermijn die Gerry in acht moet nemen?
Leg uit!

Opzegging: redenen

Algemeen bij woonruimte:

Geen goed huurder

Tussenhuur

Dringend eigen gebruik

Geen instemming met een redelijke, nieuwe huurovereenkomst

Wijziging bestemmingsplan

Hospitahuur bij zwaarder wegen belang verhuurder

Vervallen omgevingsvergunning

Voortzetting huur bij aanwezigheid andere passende woonruimte

Geef een voorbeeld van de opzeggingsreden: geen goed huurder

geen goed huurderschap

het gaat er bij deze grond in art 7:274 lid 1 sub a om, dat je je als huurder niet goed hebt gedragen. Vb hiervan zijn:

- door de huur niet te betalen (min. 3 mnd!)

- door overlast te veroorzaken

- hennepkwekerij in je woning

Geef aan in welke sub van art 7:274 BW elk van de hiernaast staande opzeggingsgronden worden beschreven:

Geef nu van de eerste 4 opzeggronden een voorbeeld wanneer daar sprake van kan zijn en ga dus eerst opzoeken wat ze betekenen. Van je antwoord maak je een foto en zet je hierin.

De 4 verdere opzeggronden

Geef nu van de laatste 4 opzeggronden een voorbeeld wanneer daar sprake van kan zijn en ga dus eerst opzoeken wat ze betekenen. Van je antwoord maak je een foto en zet je hierin.

tussenhuur

Bij deze grond in art 7:274 lid 1 sub b gaat het om het opzeggen van een tijdelijke huurovereenkomst waar je als verhuurder zélf weer in wilt gaan wonen. Denk hierbij aan:

- een expatcontract waarbij iemand voor 2 jaar naar het buitenland gaat en zijn woning verhuurd expliciet voor die periode

dringend eigen gebruik

bij de opzeggrond in sub c moet er sprake zijn van:

- dringend (op het moment van einde huurovk)

- eigen gebruik  (dus niet om bv de woning te kunnen verkopen/verhuren, wel om bv te slopen)

- eigen belang, dus zelf de woning willen bewonen

- passende vervangende woonruimte (aantonen dat deze er voor de huurder is, is voldoende)

Geen instemming met een redelijke, nieuwe huurovereenkomst

bij deze opzeggrond in sub d, gaat het erom dat er goede redenen zijn om de huurovereenkomst aan te passen.

Denk aan aanpassingen/renovaties aan de woning wat een huurverhoging kan rechtvaardigen. 

 

Verwezenlijken gewijzigd bestemmingsplan

Bij deze grond in sub e, gaat het om een bestemmingsplan van de gemeente waarbij het noodzakelijk is dat deze wordt gerealiseerd. In dat geval moet de verhuurder deze naleven en levert dit een grond op tot opzegging van de huurovk. 

Denk aan een woonwijk die moet wijken voor een ziekenhuis!

Hospita/kamerhuur

Bij deze grond in sub f gaat  het erom dat er kan worden opgezegd als het belang van de verhuurder tot beeindiging van de huurovk zwaarder weegt dan belang huurder  

Vervallen omgevingsvergunning

Bij deze grond Wanneer een verhuurder de huur wil beëindigen omdat de omgevingsvergunning voor het gebruik van het gehuurde pand is vervallen, betekent dit dat het gehuurde niet langer wettelijk mag worden gebruikt zoals oorspronkelijk bedoeld.

Voortzetting huur bij aanwezigheid andere passende woonruimte

Bij deze opzeggrond in sub i, kan de woning die overblijft doordat je gaat samenwonen, voor max 2 jaar worden verhuurd en daarna dus worden opgezegd. Hierdoor kan diegene als het misgaat met het samenwonen alsnog terug naar zijn woning

Marc huurt een woning bij Wooninc en ligt 4 maanden achter in het betalen van zijn huur. Op basis van welke grond in art 7:274 BW mag Wooninc de rechter vorderen de huurovereenkomst op te zeggen?

1. geen goed huurderschap
2. Tussenhuur
3. Dringend eigen gebruik
4. Wijziging bestemmingsplan

Willem en Maartje kunnen 2 jaar naar Amerika omdat Willem voor zijn werk is gevraagd daar tijdelijk heen te gaan. Ze wonen fijn en willen daarna weer terugkeren daar. Daarom verhuren ze de woning voor 2 jaar aan Henk, dit staat ook in het huurcontract. Op welke grond kunnen zij nu het huurcontract met Henk beëindigen? Noteer ook het artikel.

Sina zegt als verhuurder de huur op met huurder Stef. Sina is namelijk recent gescheiden en wil zelf met de kinderen in de woning gaan wonen. Stef wil blijven, maar kan met zijn salaris een woning in de vrije sector vinden. Is dit voor Sina nu mogelijk?

1. Ja
2. Nee

Op basis van welke grond kan dit? Noem daarbij ook het wetsartikel inclusief welke sub.

dringend eigen gebruik, art 7: 274 lid 1 sub c

Marc huurt een woning bij Wooninc en heeft een nieuwe keuken inclusief aanbouw gekregen. Woninc wil de huur verhogen en hierop het contract aanpassen. Marc weigert dit, omdat hij vindt dat hij hier niet voor op hoeft te draaien Op welke grond mag Wooninc de rechter vorderen de huurovereenkomst op te zeggen?

1. geen goed huurderschap
2. Tussenhuur
3. Geen instemming met een redelijke, nieuwe huurovereenkomst
4. Wijziging bestemmingsplan

Ben en zijn gezin huren een woning waar de gemeente een ziekenhuis wil gaan neerzetten. Het bestemmingsplan is hiervoor aangepast. Kan de verhuurder de huur om deze reden opzeggen? Zo ja, op welke grond?