Huurrecht week 6: problemen tijdens de overeenkomst (met terugkoppelingsvragen)

• Huurrecht
• MBO
• Studiejaar 1

HUURRECHT

Week 6

Problemen tijdens de overeenkomst

Wat hebben we al behandeld?

• De huurovereenkomst: plaats in het recht, kenmerkende prestaties en de pachtovereenkomst
• Hoe kom je aan een huurwoning: woningbouwverenigingen, particuliere verhuurders, passend toewijzen en urgentie
• Soorten huurovereenkomst: (on)zelfstandige woonruimte, campuscontract, leegstandswet en bruikleen
• Betrokken personen bij een huurovereenkomst: hoofdhuurder, medehuurder, onderhuurder
• Huurprijzen: sociale huur, middenhuur en vrije sector huur, huurprijsbescherming,  huurcommissie

Bespreek bijvoorbeeld:

• huurprijzenrecht 
• huurbescherming
• huurprijswijziging (verhoging / verlaging)
• Wat mag een woning maximaal kosten? (woningwaarderingsstelsel) 

Wat is de liberalisatiegrens?

De grens tussen sociale huurwoningen en middenhuurwoningen/vrije sector woningen. 

In 2024: € 879,66

Miranda tekent een huurcontract voor een woning met een huurprijs van € 949,30 per maand.
Zij huurt dus:

1. een sociale huurwoning
2. geen sociale huurwoning

Hoe heet de huurder die de overeenkomst met de verhuurder aangaat?

1. Onderhuurder
2. Hoofdhuurder
3. Medehuurder

Hoofdhuurder, maar de medehuurder heeft dezelfde juridische positie als de hoofdhuurder. 

Wat is een kenmerk van een huurovereenkomst?

1. Het is pacht
2. Er hoeft geen tegenprestatie te zijn
3. Het gebruik van een bepaalde zaak verschaffen
4. Alle antwoorden zijn goed

Begrijpend lezen opdracht, antwoord C. Herhaal de kenmerken:

1. Het gebruik van een bepaalde zaak verschaffen

2. Een tegenprestatie geven

3. Er is geen sprake van pacht 

Problemen tijdens het contract

Vaak voorkomende problemen tijdens het huurcontract:

1. Gebreken aan de woning, art. 7:204 e.v. BW
   
2. Veranderen van de woning, art. 7:215 e.v. BW
3. Overlast/goed huurder, art. 7:213 e.v. BW
4. Niet betalen van de huur, art.7:212 BW

1. Gebreken aan de woning

• art. 7:204 lid 2 BW: genot van het gehuurde is minder dan je mag verwachten
• art. 7:206 lid 1 BW: verhuurder moet gebreken verhelpen
• art. 7:206 lid 2 BW jo. art. 7:217 BW: kleine herstellingen moet de huurder zelf verhelpen (daarover straks meer)

Kijk in art. 206 lid 1 en 2 BW.
Wanneer hoeft de verhuurder een gebrek niet te verhelpen?

1. als het verhelpen niet mogelijk is
2. als de huurder aansprakelijk is voor het gebrek
3. als het niet redelijk is om dit qua uitgaven van de verhuurder te vragen
4. alle drie antwoorden zijn goed

C is erg vereenvoudigd. Kijk ook in art. 6:2 BW voor de redelijkheid en billijkheid in het verbintenissenrecht

Vorderingen bij uitblijven herstel

• Huurder mag het gebrek (laten) verhelpen en kosten in mindering brengen van de huurprijs, art. 7:206 lid 3 BW
• Huurder kan huurvermindering vorderen, art 7:207 BW
• Huurder kan schadevergoeding vragen, art. 7:208 BW
• Huurovereenkomst kan worden ontbonden, art. 7:210 BW

Volgens art. 7:207 BW mag de huurder in geval van minder huurgenot een vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop ...

..hij het gebrek aan de verhuurder kenbaar heeft gemaakt tot het moment dat het gebrek is verholpen. 

2. Veranderen van de  woning (1)

Regels voor het veranderen van de woning:

• veranderingen en inrichting naar eigen smaak mogen, als aan het einde van het contract weer ongedaan gemaakt is en dit zonder noemenswaardige kosten kan, art. 7:215 lid 1BW

Veranderen van de woning (2)

• voor alle andere veranderingen is schriftelijke toestemming verhuurder vereist, art. 7:215 lid 1 BW
  
• Regels voor het behandelen van de schriftelijke toestemming:
  

- Verhuurder moet binnen 8 weken toestemmen als de verandering niet leidt tot waardedaling, art. 7:215 lid 2 BW.

- Blijft de toestemming uit, mag de huurder een vervangende toestemming bij de kantonrechter eisen als de verandering niet leidt tot waardedaling of als deze noodzakelijk is, art. 7:215 lid 3 BW

- overnameformulier/beginstaat/eindstaat

Zoek artikel 7:215 BW op en beantwoord:
Binnen welke termijn dient de verhuurder te reageren op een verzoek van de huurder?

1. binnen 4 weken
2. binnen 6 weken
3. binnen 8 weken
4. binnen 10 weken

3. Gedragen als goed huurder

Huurder moet zich gedragen als goed huurder, art. 7:213 BW 

• geen overlast veroorzaken (filmpje volgende dia)
• geen hennepplantage
• goed voor het gehuurde zorgen
• gebruiken voor het overeengekomen gebruik 

Voorbeeld: 'Verhuurder heeft goed onderbouwd gesteld dat huurder niet in het gehuurde woonde. Daardoor kon een situatie ontstaan waarbij drugs is gevonden in het gehuurde, evenals attributen om drugs te produceren.' (ECLI:NL:RBAMS:2024:436)

4. Niet betalen huur

Huurder moet de tegenprestatie voldoen, art. 7:212 BW.

Anders: ontbinding mogelijk:

• huur wordt meer dan 3 maanden niet betaald,  ECLI:NL:RBROT:2021:9608
• huur wordt stelselmatig te laat betaald, ECLI:NL:RBNHO:2022:8016 (bedrijfsruimte)
• Terme de grâce: rechter kan de huurder een laatste kans geven

Opdracht: casussen oplossen 

Henk en Ingrid huren een woning. Ze hebben steeds te maken met gebreken aan hun woning en hebben steeds ruzie met hun verhuurder.

Wie heeft er gelijk?

Gebruik het Besluit kleine herstellingen om je antwoord te onderbouwen.

Gebruik de werkbladen of lessonup.

Henk en Ingrid hebben een huurwoning. Na zes maanden vinden ze dat de ramen eindelijk een keer moeten worden gewassen Ze spreken hun verhuurder op het gebrekkige onderhoud van de ramen aan. Deze vindt dat de huurders de ramen zelf moeten wassen.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

Henk en Ingrid vinden na twee jaar dat de deur- en raamkozijnen binnen de woning opnieuw moeten worden geschilderd. Zij zijn allebei niet echt handig en vinden dus dat de verhuurder een professionele schilder moet laten komen voor het schilderen. De verhuurder geeft aan dat Henk en Ingrid dit als huurders zelf moeten doen.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

Henk en Ingrid wonen inmiddels tien jaar in de huurwoning. Het raamkozijn in de voorkamer is door ouderdom voor een gedeelte weggerot. Henk en Ingrid schrikken van de prijs voor een nieuw kozijn. Ze vinden dus dat de verhuurder het nieuwe kozijn moet betalen. De verhuurder geeft aan dat Henk en Ingrid dit als huurders toch echt zelf moeten betalen.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

De CV-ketel van Henk en Ingrid is stuk. Ze hebben nu dus geen warm water en verwarming. Gelukkig is het hartje zomer en is een frisse koude douche zo erg nog niet. Desondanks vragen ze hun verhuurder om een nieuwe CV-ketel. Deze is van mening dat Henk en Ingrid de ketel nou werkelijk zelf moeten betalen, vooral omdat deze in de zomer niet nodig is.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

De oudste zoon (15) van Henk en Ingrid gaat nogal lomp om met het toilet. Op maandag ochtend (hij heeft geen zin in school en knalt het toiletdeksel naar beneden. Het deksel gaat kapot. Henk en Ingrid bellen daarom met de verhuurder. Deze vindt dat de zoon van Henk en Ingrid het deksel moet betalen. Henk en Ingrid vinden dat hij zich niet met opvoedkundige dingen moet bemoeien en gewoon een nieuw deksel moet installeren.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

Ingrid gaat op het toilet zitten. Ineens maakt het “pang” en valt er een stuk uit de pot. Ingrid schrikt natuurlijk enorm. Henk en Ingrid denken nu zeker te weten dat de verhuurder dus een nieuw toilet moet betalen. Hij is het er niet mee eens, het toilet is toch nog bruikbaar.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

Henk en Ingrid hebben een mierenplaag in huis, het is immers hartje zomer. Ze krijgen het niet meer onder controle en willen nu dat de verhuurder maatregelen neemt. De verhuurder is het, zoals altijd, helemaal niet eens met Henk en Ingrid.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

Henk en Ingrid zijn teneinde raad. Na de mieren heeft nu een ander diertje zijn weg in hun huis gevonden: de kakkerlak. Ze bellen overstuur met de verhuurder. Die vindt echter dat zij de plaag zelf moeten bestrijden.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

De tuin van Henk en Ingrid ligt er niet meer netjes bij. Ingrid dacht dat een bepaald plantje wel leuk was in de tuin, maar het bleek een vreselijk onkruid te zijn, dat nu alles overwoekert. Ze weet niet meer wat ze moet doen en belt maar eens met de verhuurder. Hij is immers de eigenaar van de grond en zal iets met de tuin moeten doen. De verhuurder (zelf geen groene vingers) vindt Ingrid het zelf moet oplossen. Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder

Henk en Ingrid krijgen van alle ellende een behoorlijke vernieuwings- en poetsdrang. Helaas raakt de afvoer in huis daardoor verstopt. Ze zijn bang dat ze iets kapotmaken als ze met een veer door de buizen gaan en hopen dat het dan ook de taak van de verhuurder is. De verhuurder vindt uiteraard wederom van niet.
Wie heeft er gelijk?

1. huurder
2. verhuurder