Huurrecht week 2: op zoek naar een huurwoning

• Huurrecht
• MBO
• Studiejaar 1

Huurrecht

Lesweek 2: Op zoek naar een huurwoning

Terugblik les 1

• Drie kenmerken huurovereenkomst
• Huurobjecten; wat kun je huren?
• Plichten huurder/verhuurder

Kenmerken art. 7:201 BW

1. Verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak

2. Tegenprestatie

3. Het is geen pacht  

Te huur art. 3:3 en 3:6 BW: roerend/onroerend/vermogensrechten

plichten huurder art. 7:212 BW ev. / verhuurder art. 7:203 BW

huurder: huursom tijdig betalen

verhuurder: gehuurde ter beschikking stellen 

Waar zie jij jezelf wonen binnen nu en ongeveer 5 á 10 jaar?

1. Huurwoning
2. Koopwoning
3. Nog lekker bij m'n ouder(s)

nos.nl

Woningtekort in NL loopt op.

Overheidstaak: volkshuisvesting

• Voldoende woongelegenheid = taak overheid. Staat zelfs in de wet. Zoek eens op waar het staat. En wat staat er? 
• Gemeenten moeten zorgen voor voldoende en goede woonruimten voor verschillende groepen, met name de groepen die een laag inkomen hebben en/of geen huis kunnen kopen;
• Passend toewijzen, art. 48 Woningwet; de woningen met een lagere huurgrens moeten passend worden toegewezen

Dat passend toewijzen betekent onder andere dat wordt gekeken naar de gezinssamenstelling en situatie maar ook naar het inkomen

Een huurwoning:

• Sociale huurwoning: beginhuurprijs niet hoger dan € 879,66 per maand
• Middenhuurwoning (=nieuw!): huurcontract op of na 1 juli 2024 en de kale huurprijs ligt tussen de € 879,66 en € 1.157,96 per maand, of de kale huurprijs is hoger dan € 1.157,95 per maand, maar de woning heeft volgens het puntensysteem 144 tot en met 186 punten. 

• Vrije sector woning: de kale huurprijs is hoger dan € 1.157,95 per maand en de woning heeft volgens het puntensysteem 187 of meer punten. Geen maximale huurprijs!! 

Puntensysteem bepaalt de waarde van de woning, gaan we nu niet dieper op in. 

Middenhuur = nieuw! Geldt alleen voor nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024. Het is de bedoeling dat de gereguleerde middenhuurwoningen terechtkomen bij middeninkomens. Middeninkomens zijn eenpersoonshuishoudens met een inkomen van 47.699 euro tot 62.191 euro en meerpersoonshuishoudens met een inkomen van 52.671 euro tot 82.921 euro (prijspeil 2024). 

Middenklassers kwamen vaak niet in aanmerking voor sociale huurwoningen en particulier was te duur. 

De sociale huurwoning

• De kale huurprijs is lager is dan de ‘huurliberalisatiegrens’ (bij aanvang huurovereenkomst);
• onzelfstandige woonruimte (volgende week meer hierover...);
• de huurder betaalt een all-in huurprijs. 
  

Rechten huurder: 

• een maximale huurprijs
  
• een maximale jaarlijkse huurverhoging
  
• eventueel huurtoeslag
• hulp van de Huurcommissie bij problemen met uw verhuurder

Sociale huurwoning

• Normale woning: gewone woning
• Starterswoning: als de huurder geen zelfstandige woonruimte achterlaat bij verhuizing
• Seniorenwoning: meestal vanaf 55 jaar (kan ook vanaf andere leeftijd, 50/60)
• Aangepaste woning: voor mindervalide mensen die kunnen aantonen aangepaste woonruimte nodig te hebben
• Zorgwoning: 

1.  speciale woningen voor mensen die een indicatiestelling voor zorg hebben
2. De indicatiestelling wordt gegeven door het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ)
   

In aanmerking komen voor een sociale huurwoning

• Inschrijven bij een woningcorporatie
• 18 jaar of ouder;
• Nederlandse nationaliteit of geldige verblijfsvergunning;
• Inkomensverklaring Belastingdienst.

Een inkomensverklaring is een officiële verklaring met de inkomensgegevens over een bepaald belastingjaar. Dit heet het geregistreerd inkomen.

Je kunt een inkomensverklaring nodig hebben als:

1. je een woning wilt huren
2. de woningcorporatie bepaalt of je in aanmerking komt voor een bepaalde huurwoning. Ze kan je dan vragen om een verklaring mee te nemen of op te sturen.
3. je een hypotheek wilt aanvragen
4. je kind een aanvullende lening bij DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) wil afsluiten.

Een alternatief is ook mogelijk, bijv een aanslag IB (voorlopig of definitief) 

www.rijksoverheid.nl

Op dit tabblad is een kort maar duidelijk filmpje te vinden over inschrijven en toewijzen van een sociale huurwoning (Rijksoverheid). 

Opdracht 1 - Passend toewijzen

De overheid wil voorkomen dat gezinnen met een laag inkomen in een te dure huurwoning gaan wonen. Daarom moeten alle woningcorporaties passend toewijzen. 

Bestudeer de volgende slide goed over 'passend toewijzen'. 

Deze informatie heb je nodig voor de opdracht! 

Eventueel link delen met de studenten zodat ze deze erbij kunnen houden bij de opdrachten. 

https://www.woonbedrijf.com/passend-toewijzen

https://www.wsz.nl/ik-wil-huren/opzoek-naar-een-huurwoning/passend-toewijzen/

In 2022 stijgt de AOW-leeftijd met 3 maanden en komt in 2024 uit op 67 jaar. Daarna zal de AOW-leeftijd niet 1 jaar stijgen per jaar dat we langer leven, maar 8 maanden. De AOW-leeftijd blijft dus gekoppeld aan de levensverwachting, maar in mindere mate.

Meneer Ibrahimi (75 jaar) is een alleenstaande woningzoekende en verdient € 25.000 bruto per jaar.
Hoe duur mag zijn huurwoning in de sociale huur zijn?

1. Maximaal €697,07
2. Maximaal €650,43

De familie Jancovich (vader, moeder en hun tweejarige dochter) zoekt een woning in de sociale sector. Het bruto jaarinkomen van het gezin is € 32.000.
Hoe duur mag hun woning zijn?

1. Maximaal €650,43
2. Maximaal €697,07

John van der Linden wil met zijn vriendinnetje Janet gaan samenwonen in een sociale huurwoning. John en Janet verdienen allebei € 15.000 per jaar.
Hoe duur mag hun woning zijn?

1. Maximaal € 697,07
2. Maximaal €650,43

Urgentie

Er zijn gevallen waarin voorrang wordt gegeven op een sociale huurwoning. Bijvoorbeeld: nieuwe woning nodig vanwege medische redenen, sloop van de huidige huurwoning of na echtscheiding met minderjarige kinderen. 

Je dient dan een urgentieverklaring (of voorrangsverklaring) aan te vragen bij de gemeente. De gemeente bepaalt de voorwaarden en toetst of er een recht bestaat op voorrang (huisvestingsverordening). 

Opdracht 2 (individueel)

Zoek de regels op omtrent de urgentieverklaring in de gemeente Eindhoven en beantwoord de volgende vragen (Word document):

• wat zijn de voorwaarden?
• wanneer geen urgentie?
• wat zijn de kosten voor een urgentieaanvraag?
• eenmaal urgentie; verplicht om woning te accepteren? 

Er is één urgentieregeling voor sociale huurwoningen in Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre. Daarom werken de woningcorporaties Bergopwaarts, Compaen, Helpt Elkander, ’thuis, Trudo, Volksbelang, woCom, Woonbedrijf, Wooninc. en Woonpartners samen om deze regeling uit te voeren.

https://www.wooniezie.nl/vraag-en-antwoord/antwoord#/node/1937 

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR709319#hoofdstuk_3

Iris is getrouwd met Hans. Samen hebben zij drie kinderen van 20, 19 en 18 jaar oud. Het gaat al geruime tijd niet goed in het huwelijk. Iris wil scheiden en met spoed verhuizen naar een sociale huurwoning in het Stedelijk Gebied Eindhoven. De kinderen willen bij Iris wonen. Iris heeft zich nooit ingeschreven bij een woningcorporatie. Zij wil daarom nu een urgentieverklaring krijgen van de urgentiecommissie om toch op korte termijn te kunnen verhuizen. Haar jaarinkomen bedraagt € 17.300. Haar kinderen krijgen studiefinanciering.
Waarom heeft Iris wel/geen recht op een urgentieverklaring?

Ze komt niet in aanmerking want:

1. ze is niet ingeschreven en;

2. beëindiging van huwelijk of relatie is in principe geen reden voor urgentie. Alleen in bijzondere situaties kun je in aanmerking komen voor urgentie. Bijvoorbeeld als uit een echtscheidingsconvenant of -

beschikking blijkt dat je de zorg hebt gekregen voor de minderjarige, inwonend(e) kind(eren). En dan

alleen als je niet kunt blijven wonen waar je met je partner woonde en je zelf geen andere woning kunt

kopen of huren. Of als er sprake is van relationeel geweld en jij en je eventuele kinderen daarom dakloos

zijn en zelf geen andere woonruimte kunnen vinden. 

Dat er sprake is van geweld moet dan wel blijken uit politie aangifte(n) en je moet aantonen dat je niet terug kunt naar je woning.

Discussievraag

Een vrouw is haar man verloren aan kanker. De vrouw kan haar hypotheek niet meer betalen en moet haar huis verkopen. Ze is op zoek naar een huurwoning samen met haar drie kleine kindjes. 

Komt zij in aanmerking voor urgentie en waarom wel of niet?

Wat vind jij?

Scheefwonen

Huurders die in een sociale huurwoning wonen, terwijl ze hiervoor een te hoog inkomen hebben.

Opdracht 3

Lees de casus op de slide hierna en schrijf je mening over scheefwonen. Wat vind je hier van? 

Je hebt 10 minuten voor deze opdracht. 

Twee net afgestudeerden krijgen een sociale huurwoning toegewezen. Hun jaarinkomen was namelijk maar € 24.000,- omdat ze nog studeerden en ze stonden al lang ingeschreven. Later krijgen ze allebei een baan; de een als advocaat, de andere als arts. Hun jaarinkomen stijgt binnen enkele jaren naar € 120.000 euro. Ze wonen erg prettig in hun huurhuis voor €550,- per maand. Mogen ze hier wat jou betreft blijven wonen? Waarom wel/niet?

Vragen?

Volgende week: 

Soorten huurovereenkomst en huurbescherming