Huurrecht week 8 - opzegging en ontruiming

• Europees recht
• MBO
• Studiejaar 1

Huurrecht 

Opzegging en ontruiming

Huurbescherming!

1) Huurprijsbescherming: mag slechts 1 keer per jaar worden verhoogd/percentage ligt bij woningcorporaties vast.

2) Opzeggingsbescherming: in principe gaat opzegging via de kantonrechter | er is een strakke procedure | er moeten bepaalde gronden voor opzegging zijn.

Opzegging: procedure

1)Verhuurder zegt in een aangetekende brief de huur op en vermeldt de reden van opzegging

2)

a) huurder eens: opgezegd.

b) huurder laat weten dat hij het niet eens is met de opzegging (of zwijgt)

3) Verhuurder  dagvaardt de huurder voor de kantonrechter en vordert toestemming voor de opzegging.

4)Huurder reageert bij de rechter (of niet).

5)Kantonrechter doet uitspraak in een vonnis.

Verhuurder Bram wil af van huurder Jenny. Hij deelt haar mondeling mee dat hij de overeenkomst opzegt.
Is deze mondelinge opzegging geldig?

1. Ja
2. Nee

Verhuurder Gerry zegt de huurovereenkomst met Kevin per aangetekende brief op. Kevin is akkoord. Volgens Gerry eindigt de overeenkomst dan na afloop van de wettelijke opzegtermijn. Klopt dat?

1. Ja
2. Nee

De huurder reageert niet op een aangetekende brief van de verhuurder waarin de overeenkomst wordt opgezegd. Eindigt de overeenkomst dan na afloop van de opzegtermijn?

1. Ja
2. Nee

Welke rechter is in eerste instantie bevoegd in huurzaken?

Met welk formeel schriftelijk stuk wordt een huurzaak bij de kantonrechter ingediend?

1. aangetekende brief
2. dagvaarding
3. verzoekschrift

Hoe heet de uitspraak van de kantonrechter in deze dagvaardingsprocedure?

1. beschikking
2. vonnis

Opzegging: termijnen

Lees art. 7:271 lid 5 BW

Voor de huurder: één betaaltermijn (bijv. 1 maand), minimaal 1 maand- maximaal 3 maanden

Voor de verhuurder: minimaal 3 maanden, maximaal 6 maanden

Hierbij geldt per jaar dat je huurt, komt er een maand opzegtermijn bij!

Jenny betaalt de huur 1 keer half jaar. Haar opzegtermijn is dus:

1. 1 maand
2. 2 maanden
3. 3 maanden

Iris betaalt de huur per week. Haar opzegtermijn is:

1. 1 maand
2. 2 maanden
3. 3 maanden

Gerry zegt de huur met Jenny op. Jenny huurt al 2 jaar een woning bij Gerry. Wat is de minimale opzegtermijn die Gerry in acht moet nemen?
Leg uit!

Opzegging: redenen

Algemeen bij woonruimte:

Geen goed huurder

Tijdelijk contract met ontruimingsbeding en oorspronkelijke bewoner gaat er weer in wonen

Verhuurder heeft het huis voor zichzelf nodig

Wijziging bestemmingsplan

Geen instemming met een redelijk contract

Geef een voorbeeld van de opzeggingsreden: geen goed huurder

Sina zegt de huur op met huurder Stef. Sina is namelijk recent gescheiden en wil zelf met de kinderen in de woning gaan wonen. Is dit mogelijk?

1. Ja
2. Nee

Wat is ontruiming?

Spullen/inboedel ontruimen

Personen ontruimen

Ontruiming in het burgerlijk recht

Op last van de rechtbank in een ontruimingsvonnis:

Bijv.: bij huurachterstand van 2-3 maanden

Ontruimingsvonnis geldt alleen tegen de personen die in het vonnis staan. (opletten: medehuurders!)

De procedure:

Betekening vonnis

Bevel: binnen 3 dagen aan de titel voldoen (betalen en gaan)

Deurwaarder kan daarna ontruimen

Deurwaarder maakt van de ontruiming proces-verbaal op: spullen worden opgeborgen en beschreven.

Erik ontvangt een ontruimingsvonnis waarin staat dat hij uit huis moet. Zijn echtgenote wordt in het vonnis niet genoemd.
Kan de deurwaarder nu ook eisen dat de echtgenote het huis verlaat?

1. Ja
2. Nee

Ontruiming volgens het strafrecht

Op grond van art. 138a Sr: algeheel kraakverbod

Aangifte bij de politie:

Omdat er een “huisrecht” is ontstaan…

 politie kondigt per brief persoonlijk ontruiming aan

 gelegenheid, binnen 7 dagen kort geding aan te spannen (=spoedprocedure)

 zo niet: ontruiming;

 zo wel: eerst uitspraak voorzieningenrechter afwachten

Uitzonderingen

huisrecht van een ander wordt geschonden

bedrijf kan niet meer functioneren

Brandgevaar of andere gevaarlijke situaties

Gevaar voor de openbare orde

Zoek op het internet op, hoe snel een huisrecht ontstaat:

Ontruiming volgens het bestuursrecht

Op grond van art. 13b Opiumwet (damoclesbeleid)

 Bij meer dan 5 hennepplanten (of harddrugs)

Op last van de burgemeester:

Last onder bestuursdwang, art. 5:21 Awb

Moet worden aangekondigd (je mag zelf gaan)

Belangenafweging (huisrecht-openbare orde)

Binnentreden, art.5:27 Awb

Bij een 1e overtreding: pand wordt 6 maanden c.q. 3 maanden gesloten

Wat vind jij van het damoclesbeleid?