Huurrecht week 3: soorten huurovereenkomsten & huurbescherming

• Sociaalzekerheidsrecht
• MBO
• Studiejaar 1

Huurrecht les 3: soorten huurovereenkomsten & huurbescherming

Les 3

Terugblik les 2

• Sociale huur | middenhuur | huur vrije sector
• Passend toewijzen
• Urgentie

Vandaag

• Totstandkoming van de huurovereenkomst
• Soorten huurovereenkomsten
• Huurbescherming
• Opdracht 

Wat zijn de kenmerken van een huurovereenkomst + welk artikel?

1. Verhuurder verschaft het gebruik van een bepaalde zaak.

2. Voor dat gebruik is de huurder gehouden om een tegenprestatie te verrichten/doen.

3. Het is geen pacht. 

Totstandkoming huurovereenkomst

• Artikel 7:201 BW (denk aan de vorige les: óók als partijen de overeenkomst anders noemen!);
• Kan schriftelijk, maar ook mondeling;
• Partijen hoeven het niet eens te zijn over alle details;
• Er moet in ieder geval overeenstemming zijn over het huurobject, de huurprijs en de termijn!

Huurovereenkomst, en dan?

Sprake van het huurrecht en de daarbij behorende (vaak dwingendrechtelijke) regels! Heel belangrijk daarbij: huurbescherming! 

Maar: om te weten welke regels specifiek gelden, moet je kijken naar de verschillende soorten huurovereenkomsten. 

Soorten huurovereenkomsten

• Zelfstandige woonruimte;
• Onzelfstandige woonruimte/hospitakamer;
• Campuscontract;
• Bruikleen;
• Leegstandswet. 

Deze worden hierna besproken.

Zoek eens op in de wettenbundel: in welk artikel vinden we de definitie van zelfstandige woonruimte?

Aan welke twee eisen moet een zelfstandige woning voldoen volgens dit artikel?

Zelfstandige woonruimte

• Art. 7:234 BW
• Eigen toegangsdeur tot woonruimte
• Te bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning
• Wat betekent dat eigenlijk?

Betekenis

• Eigen wasgelegenheid
• Eigen keuken 
• Eigen toilet

Huurbescherming?

Een zelfstandige woonruimte biedt de meeste huurbescherming!

• Beschermt tegen onredelijke huurprijsverhoging;
• Beschermt tegen onredelijke opzegging: de verhuurder kan alleen opzeggen als voldaan is aan de opzeggronden uit de wet.

• Is de huur voor niet meer dan 2 jaar aangegaan dan is er geen opzeggrond meer nodig bij zelfstandige woonruimte bij afloop van deze termijn!
  

onredelijke opzegging:

betekent dat je je bij de opzegging van de huur moet beroepen op wettelijke redenen voor opzegging, bijv.:

huurder gedraagt zich niet als goed huurder;

verhuurder heeft de woning zelf nodig;

Zoek eens op: in welk artikel staan de opzeggronden voor de verhuurder?

Onzelfstandige woonruimte/hospitakamer

Heb je geen eigen toegang of deel je de keuken, toilet of wasgelegenheid (douche/bad) met andere bewoners? Dan is het een onzelfstandige woning.

Denk aan: kamers in studentenhuizen en hospitakamers (kamer in huis van hoofdbewoner).

Huurbescherming?

• De eerste 9 maanden van het huurcontract bij een hospita gelden als proeftijd. Binnen die tijd kan de verhuurder zonder reden de huur opzeggen. De huurder heeft in die tijd dus geen huurbescherming. Let op: de verhuurder heeft een opzegtermijn van minimaal 3 maanden!!
• Na de proeftijd moet de verhuurder een goede reden hebben om de huur op te zeggen.

• Is de huur voor niet meer dan 5 jaar aangegaan dan is er geen opzeggrond meer nodig bij onzelfstandige woonruimte bij afloop van deze termijn!

extra reden voor opzegging:

De huurovereenkomst betreft een onzelfstandige woning, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder maakt aannemelijk dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.

Phil woont sinds 1 februari 2024 bij mevrouw Blom in huis. Zij dacht dat hij een rustige, lieve student aan de TU/e was. Niets is minder waar: Hij feest erop los en houdt haar elke avond wakker als hij dronken naar huis komt. Na een waarschuwing wil ze nu het contract met hem verbreken.
Kan dat?

1. Ja, want binnen de eerste 9 maanden mag je de huur makkelijk verbreken.
2. Ja, maar pas na 9 maanden!
3. Nee, zij had kunnen weten dat studenten overlast kunnen veroorzaken.

Campuscontract

Huisvesting (tijdelijk van aard) voor studenten en promovendi in studentenwoningen:

• Student MOET ingeschreven staan bij een onderwijsinstelling
• Promovendi MOET promoveren aan een onderwijsinstelling
• Verhuurder kan van de huurder jaarlijks een bewijs van inschrijving bij een hogeschool of universiteit vragen!

Dit is geregeld in artikel 7:274 lid 4 BW

De huurder moet de woning binnen een half jaar na afronding van de studie of promotie verlaten. Hierdoor ook minder huurbescherming. Geen recht op vervangende woonruimte. 

Want: extra opzeggrond

Voorheen bleven studenten vaak lang in hun studentenkamer wonen. Ze hadden wel al een inkomen (student af), maar profiteerden van de lage huurprijs. Dit moest anders, want de kamernood was (en is nog steeds) hoog. Om de nieuwe generatie studenten ook kunnen laten wonen, moet je dus binnen een half jaar na afronding van de studie vertrekken.

Wat vind jij hiervan? Terecht? Onterecht? En waarom?

Een stapje verder denken: Jeroen is afgestuurd en de zes maanden tijd die hij heeft na zijn studie zijn bijna ten einde. Hij heeft geen recht op vervangende woonruimte. Hij wil niet terug bij zijn ouders gaan wonen. Wat is voor hem de meest logische en beste stap om in aanmerking te komen voor een woning?

Ook al heb je na je afstuderen nog zes maanden de tijd om te verhuizen, zorg wel dat je voorbereid bent op de zoektocht naar vervolghuisvesting. Woningen voor starters zijn even schaars, zo niet schaarser, als studentenwoningen.

Als je na je afstuderen meteen een mooie baan met een flink salaris vindt, kun je een huurwoning in de vrije sector zoeken of een woning kopen. Maar als je wilt doorverhuizen naar een sociale huurwoning en je onderneemt daarvoor pas na je afstuderen actie, ben je te laat. Daarvoor moet je je zeer ruim van te voren inschrijven. 

TIP: Doe dat dus al terwijl je nog in je studentenwoning woont. 

Anti-kraak/bruikleen

• Geen huurovereenkomst, maar een bruikleenovereenkomst!
• Art. 7A:1777 BW: de uitlener (verhuurder) geeft om niet (=gratis) een zaak in bruikleen.
• De huurder krijgt dus gratis woonruimte.
• Moet wel gas, water en licht betalen. Is strikt genomen geen tegenprestatie, want huurder betaalt slechts voor eigen gebruik.

Anti-kraak/bruikleen

• Reden voor verhuurder om hiervoor te kiezen, is omdat hij direct over pand wil kunnen beschikken zonder te moeten wachten.
• Huurbescherming? Nee!

Wat vind je ervan dat je bij anti-kraak wonen binnen 14 - 28 dagen het huis uit moet?

Prima!

Het zou minimaal 3 maanden moeten zijn.

Ligt eraan hoe lang iemand er al woont.

Leegstandwet

• Tijdelijke verhuur (6 maanden - 10 jaar)
• Woningen die in afwachting zijn van sloop, renovatie of verkoop.
• Verhuurder moet vergunning aanvragen bij gemeente.
• MOET schriftelijk worden gesloten.
• Opzegtermijn verhuurder is 3 maanden.

Huurbescherming?

• Beperkt, want de normale huurbeschermingsregels zijn niet van toepassing
• De huurovereenkomst eindigt als de vergunning niet meer geldig is. 
• MAAR: als de huurovereenkomst niet voldoet aan art. 16 Leegstandwet, dan kan de huurder aanspraak maken op 'gewone' huurbeschermingsregels.