Huurrecht week 4

• Sociaalzekerheidsrecht
• MBO
• Studiejaar 1

Terugblik + vandaag

vorige les:

- soorten huurovereenkomsten

- huurbescherming

vandaag:

- betrokken personen bij de huurovereenkomst

Noem 4 soorten vormen van huur van woonruimte en geef aan welke de meest en de minste huurbescherming heeft.

Leegstandwet

• Tijdelijke verhuur (6 maanden - 10 jaar)
• Woningen die in afwachting zijn van sloop, renovatie of verkoop.
• Verhuurder moet vergunning aanvragen bij gemeente.
• MOET schriftelijk worden gesloten.
• Opzegtermijn verhuurder is 3 maanden.

Huurbescherming?

• Beperkt, want de normale huurbeschermingsregels zijn niet van toepassing
• De huurovereenkomst eindigt als de vergunning niet meer geldig is. 
• MAAR: als de huurovereenkomst niet voldoet aan art. 16 Leegstandwet, dan kan de huurder aanspraak maken op 'gewone' huurbeschermingsregels.

Op welke soort ''huur'' lijkt de huur van woonruimte vanuit de Leegstandwet? Geef ook aan wat het grootste verschil is mbt de huurbescherming.

De verschillende soorten bewoners

Hoofdhuurder

• Persoon met wie de huurovereenkomst is gesloten.
  
• Geniet huurbescherming:

1. huurcontract kan niet zonder redenen worden opgezegd
2. De (kanton)rechter moet toestemming tot de beëindiging van het huurcontract geven.
   

In welk artikel staan ook al weer de opzeggronden voor de huur?

art 7:274 BW

Naast de huurder, hebben we ook in de wet te maken met de onderhuurder en de medehuurder.
In welk artikel staan deze beide huurders? Leg ook uit wat dit volgens jou inhoudt in beide gevallen.

medehuur: art 7:266 (en 267 voor de medebewoner)

onderhuur: art 7:221 jo 244

Medehuurder

• Heeft dezelfde juridische positie als de hoofdhuurder, dus ook huurbescherming:

1.  echtgenoot en geregistreerd partner van rechtswege (automatisch)

Wie kan er nog meer medehuurder worden en aan welke voorwaarden moet er dan worden voldaan?

art 267, zie de dia hierna voor de voorwaarden

Medehuurder

• Heeft dezelfde juridische positie als de hoofdhuurder, dus ook huurbescherming:

1.  echtgenoot en geregistreerd partner van rechtswege (automatisch)
2.  samenwonende partner niet van rechtswege, maar met toestemming van de verhuurder en anders door een rechterlijke uitspraak!

    Moet daarbij aan de volgende voorwaarden voldoen:

 - wonen al 2 jaar in deze huurwoning samen als partners

 - partner zou de huurprijs kunnen betalen

 - er wordt geen misbruik van dit recht gemaakt

deeplink.rechtspraak.nl

Lees het volgende arrest en geef aan wat de rechter zegt over de mogelijkheid van medehuur met je ouder(s) en of de persoon in deze zaak medehuurder wordt volgens de rechter en geef aan waarom wel/waarom niet. Gebruik deze link: https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2024:3098

in principe géén medehuur als je dit aanvraagt als kind met je ouder(s) omdat de gemeenschappelijke huishouding (vaak) niet duurzaam is nu het gebruikelijk en de bedoeling is dat een kind uiteindelijk uit huis gaat en dus zelfstandig gaat wonen.  Dus ook als je geen woning kunt vinden en daarom nog veel langer thuis woont, levert dit géén duurzame gemeenschappelijke huishouding op! 

Er zijn wel uitzonderingen mogelijk! 

Onderhuurder

• art 7: 221 jo 244 BW: Geen onderhuur door de huurder van woonruimte (geheel of gedeeltelijk), tenzij de huurder zelf ook in het gehuurde woont:

- In dat geval is hij bevoegd een gedeelte van de woonruimte aan een onderhuurder te verhuren.

• Bij huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder kan van deze bepaling worden afgeweken!
• In geval van onderhuur van zelfstandige woonruimte heeft de onderhuurder een eigen huurovereenkomst die óók bij einde van de huurovereenkomst tussen hoofverhuurder en huurder wordt voorgezet! Dit kan de verhuurder proberen te beëindigen binnen 6 mnd op grond van art 7: 269 BW.
• Deze huurbescherming heeft de onderhuurder van onzelfstandige woonruimte niet! 

Freek is 3 jaar geleden samen gaan wonen met Ingrid in het huis van Ingrid. De huurprijs is € 500,- en hij verdient zelf net als Ingrid ongeveer € 1500,- p/mnd.
a) Is Freek nu van rechtswege medehuurder en zo nee, kan Freek medehuurder worden? Leg uit.
De relatie tussen Freek en Ingrid is na 4 jaar beëindigd nadat hij net medehuurder is geworden. Hij wil er blijven wonen en een onderhuurder in 1 van de ruimtes zetten.
b) Kan dit beide? Leg uit.

Ze zijn niet getrouwd of ingeschreven als geregistreerd partner. Freek is dus niet van rechtswege medehuurder.

Voor wat betreft de samenwonende partner geldt:

- Met toestemming van de verhuurder!

- Door rechterlijke uitspraak

Voorwaarden:

 - wonen al 2 jaar in deze huurwoning samen als partners

 - partner zou de huurprijs kunnen betalen

 - er wordt geen misbruik van dit recht gemaakt.

In deze casus is niet voldaan aan de voorwaarden want hij kan de huurprijs niet betalen.

Einde

Volgende week: huurprijzen