Huurrecht week 4: Betrokken personen

• Sociaalzekerheidsrecht
• MBO
• Studiejaar 1

Huurrecht

Lesweek 4: Betrokken personen

Terugblik + vandaag

vorige les:

- soorten huurovereenkomsten

- huurbescherming

vandaag:

- kraken/leegstandswet

- soorten huurders

Noem 3 soorten vormen van huur van woonruimte en geef aan welke de meest en de minste huurbescherming heeft.

Omschrijf in eigen woorden wat we bedoelen met huurbescherming.

Woning kraken

Het kraken van een huis of gebouw is sinds 2010 verboden. Voorheen: ontruiming aanzeggen. Huurder claimde huurgenot en bleef zitten. Via rechter volgde uiteindelijk uitspraak. 

Sinds juli 2022 nieuwe wet: verdenking van kraken? Dan kan de rechter-commissaris binnen drie dagen beslissen of kan worden overgegaan tot ontruiming (verwijdering van de krakers). Ook als zij in beroep gaan tegen de ontruiming.

Kraken = strafbaar. Gevangenisstraf van één jaar met verhoging bij geweld.

Hoe dan om te gaan met leegstand??

Leegstandwet

• Tijdelijke verhuur (6 maanden - 10 jaar)
• Woningen die in afwachting zijn van sloop, renovatie of verkoop.
• Verhuurder moet vergunning aanvragen bij gemeente.
• MOET schriftelijk worden gesloten.
• Woning verkocht? Sloop gaat beginnen? Dan kan de verhuurder opzeggen. Opzegtermijn = 3 maanden.

Huurbescherming?

• Beperkt, want de normale huurbeschermingsregels zijn niet van toepassing
• De huurovereenkomst eindigt als de vergunning niet meer geldig is. 
• MAAR: als de huurovereenkomst niet voldoet aan art. 16 Leegstandwet, dan kan de huurder aanspraak maken op 'gewone' huurbeschermingsregels.

De verschillende soorten bewoners

Hoofdhuurder

• Persoon met wie de huurovereenkomst is gesloten.
  
• Geniet huurbescherming:

1. huurcontract kan niet zonder redenen worden opgezegd
2. De (kanton)rechter moet toestemming tot de beëindiging van het huurcontract geven.
   

In welk artikel staan ook al weer de opzeggronden voor de huur? Let op de juiste schrijfwijze van het artikel!

art 7:274 BW

Naast de huurder, hebben we ook in de wet te maken met de onderhuurder en de medehuurder.
In welk artikel staan deze beide huurders? Leg ook uit wat dit volgens jou inhoudt in beide gevallen.

medehuur: art 7:266 (en 267 voor de medebewoner)

onderhuur: art 7:244

Medehuurder

• Heeft dezelfde juridische positie als de hoofdhuurder, dus ook huurbescherming:

1.  echtgenoot en geregistreerd partner van rechtswege (automatisch)

artikel 7:266 e.v. BW 

Medehuurder

Naast echtgenoot of geregistreerd partner OOK samenwonende partner, maar let op: niet van rechtswege:

• toestemming van de verhuurder en anders door een rechterlijke uitspraak!
  
  

    Moet daarbij aan de volgende voorwaarden voldoen:

 - wonen al 2 jaar in deze huurwoning samen als partners

 - partner zou de huurprijs kunnen betalen

 - er wordt geen misbruik van dit recht gemaakt

Onderhuurder

• art 7: 244 BW: Geen onderhuur door de huurder van woonruimte (geheel of gedeeltelijk), tenzij de huurder zelf ook in het gehuurde woont:

- In dat geval is hij bevoegd een gedeelte van de woonruimte aan een onderhuurder te verhuren.

• Bij huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder kan van deze bepaling worden afgeweken!
• In geval van onderhuur van zelfstandige woonruimte heeft de onderhuurder een eigen huurovereenkomst die óók bij einde van de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en huurder wordt voorgezet! Dit kan de verhuurder proberen te beëindigen binnen 6 mnd op grond van art 7: 269 BW.
• Deze huurbescherming heeft de onderhuurder van onzelfstandige woonruimte niet! 

Freek is 3 jaar geleden samen gaan wonen met Ingrid in het huurhuis van Ingrid. De huurprijs is
€ 1200,- per maand. Freek en Ingrid betalen al jaren de kosten voor de huishouding gezamenlijk. Ingrid heeft een inkomen van € 2800,- per maand en Freek zit op dit moment zonder inkomen thuis vanwege een gedwongen ontslag als gevolg van een reorganisatie.

Is Freek nu van rechtswege medehuurder en zo nee, kan Freek medehuurder worden? Als jij denkt van wel, waar moet hij dan rekening mee houden?

Ze zijn niet getrouwd of ingeschreven als geregistreerd partner. Freek is dus niet van rechtswege medehuurder.

Voor wat betreft de samenwonende partner geldt:

- Met toestemming van de verhuurder!

- Door rechterlijke uitspraak

Voorwaarden:

 - wonen al 2 jaar in deze huurwoning samen als partners

 - partner zou de huurprijs kunnen betalen

 - er wordt geen misbruik van dit recht gemaakt.

In deze casus is niet voldaan aan de voorwaarden want hij kan de huurprijs niet betalen.

Opdracht medehuur

Zie volgende slide en opdrachtvel

deeplink.rechtspraak.nl

Vragen?

Volgende week: huurprijzen