Hypotheken

• Bedrijfseconomie
• HBO
• Studiejaar 2

Hypotheken

Inkomstenbelasting EWS

• de regeling van de eigenwoningreserve
• de bestaande eigenwoningschuld (overgangsrecht)
• de genoten hypotheekrenteaftrek
• de aflossingsstand.

Let op! VC-vraag 2 punten 

Bij partners

EWR is persoonlijk

• Je mag ruimte van de andere partner gebruiken
• Gemeenschap van goederen : ieder de helft, dus niet persoonlijk

uitleg

Mia	Sam
200.000	200.000
EWR 100.000	EWR 0
EWS 100.000	EWS 200.000

aankoop 150.000	aankoop 150.000
EWS 100.000	EWS 200.000 over 50.000
50.000 ruimte gebruiken van Sam

Overlijden en vervreemding

Aflossingsschema

Het aflossingsschema gaat over op de partner.

Eigenwoningreserve

Bij overlijden-> vervreemding

EWR gaat NIET over op de partner

Aflossingsstand

Bij overlijden-> vervreemding

Aflossingsstand gaat NIET over op de partner

Overgangsrecht

• Een schuld met het overgangsrecht gaat over op de langstlevende partner.
• Deze partner kan dus een aflossingsvrij hypotheekdeel behouden.

 

Leennormen cons. krediet

• Wat is een gegeven? -> dan niet meer uitrekenen
• Staat er een netto bedrag exclusief vakantiegeld? 
• formule toepassen : (inkomen/0,95) x 0,05 = vakantiegeld
• Berekening pensioen: uitgaan van werkelijke pensioenpremie
• Geen pensioenopbouw? Dan fictief bedrag in mindering brengen op bruto-inkomen.

Een bijdrage aan de VvE heeft geen invloed op de leennorm

1. Juist
2. Onjuist

Berekening kennen

• Leennorm berekenen
• Vergeet niet auto/eigen woning etc nog op te tellen
• Geldt al de maximale leennorm? Dan de bijtelling daar nog wel bovenop.

Hypotheeklasten

Bron Lindenhaeghe

Sinds 1-4-2022 wordt private lease voor 100% geregistreerd bij BKR

1. Juist
2. Onjuist

Op 1 februari 2021 is de private-lease overeenkomst met een looptijd van 48 maanden ingeschreven voor € 24.960,00. Wat is de werkelijke maandlast?

(24960 / 0,65) x 100 = 38.400,00

38400 / 48 = 800

Als de auto van de zaak alleen zakelijk wordt gebruikt, heeft dit geen invloed op de leennorm

1. juist
2. onjuist

Als iemand een lening af wil sluiten en deze persoon tijdelijk bij iemand inwoont, houdt je rekening met 30% van het netto inkomen met een maximum van € 750,00

1. Juist
2. Onjuist

Loaui verdient € 3.400 netto per maand. Hij woont alleen en in een huurwoning, Hij betaalt € 750,00 huur. Hij wil een lening voor een auto. Zijn inkomen is minder dan modaal. Hoe hoog is zijn leennorm?
Gebruik de bijlage

Basisnorm = percentage (inkomen - minimumloon) + bijtellingen.

1302 + 10%(3400-1803) =

1302 + 159,70 =1461,70 + bijtelling auto 185 = 1646,70

Joan verdient maandelijks netto € 3.200. Ze krijgt daarnaast € 75 vakantiegeld, €175 kindgebonden budget en €30 zorgtoeslag. Wat is haar netto inkomen volgens de VFN Gedragscode?

3200+75+175+30=3480

De opslag voor de maximale kredietvergoeding is 8%

1. juist
2. onjuist

Voor leningen afgesloten sinds 10 augustus 2020 en nieuwe opnames na die datum geldt dat de maximale kredietvergoeding is verlaagd

1. Juist
2. Onjuist

Referentierente DK

• De rente moet in verhouding staan tot de marktrente
• De referentierente is gelijk aan de variabele rente op nieuwe woninghypotheken verhoogd met 5,28%-punt. 
• Risk-based pricing heeft invloed op de hoogte van de rente.
• Langere looptijd vertaalt zich in hogere rente

Boeterente vervroegde aflossing

• De klant moet vooraf duidelijkheid hebben over de boeterente
• De dichstbijzijnde rentevast periode in het voordeel van de klant geldt.
• Stijgt de rente tussen het moment van boeteberekening en datum aflossing? Dan moet de rente worden aangepast.

Loan to value (LTV)

• 100% van de marktwaarde zonder energiebesparende voorzieningen (EBV)
• 106% van de marktwaarde mét EBV.

Investering EBV 

Alleen EBV?

max lening = 100% marktwaarde voor verbouwing + kosten EBV

EBV +  overige verbouwing?

max lening 100% van marktwaarde na overige verbouwing + EBV.

Voor beide: tot 106% van de marktwaarde na verbouwing

energiebesparende voorzieningen

Loan to income

1. bereken toetsinkomen
2. bepaal financieringslast
3. bereken maandelijkse toegestane woonlast
4. bepaal maandelijkse annuïteitenfactor
5. bereken maximale hypothecaire financiering

Verruiming

Er zijn verruimingen mogelijk:

Energielabel: zie tabel

Alleenstaande met toetsinkomen > 28.000 -> € 16.000

DUO

Maandlast DUO meenemen

Opslag meenemen op de actuele maandlast van DUO

Gebaseerd op hypotheekrente 

AOW

Persoon binnen 10 jaar AOW-leeftijd?
Rekening houden met pensioeninkomen

Bij stel 1 AOW-1 niet? Persoon met hoogste inkomen nemen vor de financieringspercentages.

Opdracht 1

35000 + 11000 + 13000 = 59000

59000 - 4% = 23,5%

59000 x 23,5% = 13865 / 12 = 1155,41 om te verwonen.

1155,41 x 280,8502. = 324.499,00

Opdracht 2

Uitleg

De maximale hypotheek van 340.000 delen door 209,067002 is 1.626,27 per maand. Hier haal je de studieleningen vanaf. Bij 3,45% rente hoort een opslag van 1,20 volgens de tabel.

120 + 30 = 150 (beide maandlasten)

150 x 1,20 = 180,00

1.626,27 – 180 = 1.446,27

1.446,27 x 209,067002 = € 302.367,33.

Hiermee kunnen ze de lening van € 350.000,00 niet krijgen

Tweede mogelijkheid

De maximale hypotheek van 345.000 delen door 206,1232 is 1.673,75 per maand. Hier haal je de studieleningen vanaf. Bij 3,4% rente hoort een opslag van 1,20 volgens de tabel.

120 + 30 = 150 (beide maandlasten)

150 x 1,20 = 180,00

1.673,75 – 180 = € 1.493,75

1.493,75 x 206,1232 = 307.897,82

1. Ze moeten beide keren zelf inleggen
2. Ze hoeven bij mogelijkheid 2 niet in te leggen
3. Ze hoeven bij mogelijkheid 1 niet in te leggen

Opdracht 3

EWS lening van familie of bv

Is  de lening EWS?

• Voor koop of verbetering woning 
• Aflosverplichting
• Gelijkwaardige rente (hoger risico mag meewegen)
•  Max 0,2% risico-opslag bij afspraken zoals boetevrij aflossen

Zijn er weinig zekerheden voor de familie in de lening? Bijvoorbeeld geen hypothecaire zekerheid? Dan mag de rente hoger zijn dan de rente bij een geldverstrekker.

Ouders van Henk lenen hem geld voor woning. Ze rekenen 0,3% opslag voor boetevrij aflossen. De lening voldoet aan alle eisen voor EWS. De rente is met de opslag 3,3%. Over welk percentage heeft Henk recht op aftrek?

1. 3%
2. 3.2%
3. 3.3%

Nu het te  hoog is, mag hij de opslag helemaal niet meenemen

Hypotheek naar box  3

Kan prima oplossing zijn

In sommige situaties is de besparing in box 3 hoger dan de hypotheekaftrek in box 1

Nadelen o.a.:

Geen hypotheekaftrek

Hogere totale last

Onzekerheid over situatie verplichte aflossing

Hogere EWR (omdat er geen EWS wordt afgelost)

 

Een box 1 hypotheek mag naar box 3 en weer terug

1. juist
2. onjuist

Kan voordelig zijn op het moment dat je wilt verkopen. Dan minder EWR

De startersvrijstelling is voor een koper ouder dan 21 jaar en jonger dan 35

1. juist
2. onjuist

18 jaar

startersvrijstelling

18-35 jaar

• niet eerder gebruik van gemaakt
• minimaal 6 maanden als hoofdverblijf
• koopsom en marktwaarde mogen niet hoger zijn dan woningwaardegrens
• één van twee personen jonger dan 35? Dan alleen voor die persoon vrijstelling. 

In 2024 € 510.000

Is woning hoofdverbijf dan 2%

Is woning niet hoofdverblijf dan 10,4%

Piet en Henny kopen een woning met startersvrijstelling voor € 250.000. Ze kopen hier later een parkeerplek bij van € 30.000. Over welk bedrag kunnen zij gebruik maken van de startersvrijstelling?

1. € 250.000
2. € 280.000

Piet en Henny kopen een woning met startersvrijstelling voor € 250.000. Ze kopen hier direct een parkeerplek bij van € 30.000. Over welk bedrag kunnen zij gebruik maken van de startersvrijstelling?

1. € 250.000
2. € 280.000

Piet en Henny kopen een woning met startersvrijstelling voor € 250.000. Ze kopen hier direct een parkeerplek bij van € 30.000. Hoe hoog is de overdrachtsbelasting die ze voor de parkeerplek moeten betalen?

1. 2%
2. 10,4%

Een stel koopt een woning. Eén van hen verblijft echter in een verpleegtehuis. Hoe hoog is de overdrachtsbelasting?

1. 2%
2. 10,4%