02 Hypotheken Kopen of huren: deel 1

• Hypotheken
• MBO
• Studiejaar 4

Leerdoelen deze les

Start met de koopovereenkomst.
Je weet dat de huursector uit twee sectoren bestaat

Je weet wanneer je recht kunt hebben op huurtoeslag

Je kent de belangrijkste regels die van toepassing zijn bij het huren van een woning

Woningmarkt

Bestaat uit de totale vraag naar woningen en het totale aanbod van woningen. 

• Huurwoningen
• Koopwoningen

Huren of kopen?

Huren of kopen?

De keuze om te huren of te kopen is een ingewikkelde. Zowel huren als kopen heeft voor- en nadelen.

Maar niet iedereen heeft een keuze. Als iemand geen vast inkomen heeft, is de kans kleiner dat de bank een hypotheek wil verstrekken. Kopen is dan vaak al geen mogelijkheid meer.

Wat zegt deze afbeelding over de woningmarkt?
Je kunt de afbeelding groter maken.

Tekort aan woningen

In Nederland heerst een tekort aan woningen. Daarom zijn woningen duur. 

Gemiddeld genomen zijn Nederlanders zo’n 35% van hun inkomen kwijt aan hun woonlasten. Maar dat is inmiddels in veel gevallen opgelopen naar circa 50%.

Op 1 januari 2019 waren er in Nederland in totaal ruim 7,8 miljoen woningen beschikbaar. Ruim de helft daarvan waren koopwoningen:

EEN HUIS HUREN

Praktische zaken bij huren?

Dat staat in de nieuwe Wet goed verhuurderschap. Lees wat er voor u als verhuurder wijzigt.

Woonruimte verhuren via de Leegstandwet

U mag uw woning dan tijdelijk verhuren volgens de Leegstandwet. Daarvoor gelden de volgende regels. De gemeente geeft u een vergunning voor maximaal 2 jaar, als u de woning op termijn wilt slopen of renoveren.

Uitbreiding opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’

In de wet is bepaald op welke gronden de verhuurder de huur kan opzeggen. Eén van die gronden is ‘dringend eigen gebruik’. Dat is vooralsnog beperkt tot het geval dat de verhuurder zelf de woning wil betrekken. Die opzeggrond wordt verruimd naar het geval dat de verhuurder de woning in gebruik wil geven aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad. Dat betekent: ouders of kinderen en hun echtgenoten, adoptieouders en -kinderen daaronder begrepen.

De belangrijkste kanttekeningen hierbij zijn (1) dat deze opzegmogelijkheid expliciet in het contract moet zijn opgenomen, (2) dat de verhuurder zo nodig een opzegprocedure moet doorlopen en (3) dat de huurder in geval van zelfstandige woonruimte recht heeft op een verhuiskostenvergoeding (vanaf 1 maart 2023 minimaal € 7.156,00).

De verschillen tussen arm & rijk in een land wordt mede bepaald door de overheid. De overheid kan regels en wetten maken om het verschil tussen arm en rijk kleiner te maken.

Voorbeelden van dit soort wetten en regels:

Rol van de overheid

Hulp bij huur

Hulp van de overheid bij huur voor personen met een laag inkomen zodat zij hun huur kunnen betalen.

Minder/Meer belasting

De overheid kan regels maken die ervoor zorgen dat mensen die veel geld verdienen juist meer belasting betalen en mensen die minder geld verdienen ook minder belasting moeten betalen. Maar het omgekeerde kan een overheid ook besluiten.

Gratis naar school gaan

In Nederland zorgt de overheid ervoor dat iedereen een goede opleiding kan krijgen zonder dat dit heel veel geld kost. Maar in andere landen is naar school gaan heel duur. Dit kan voor grotere verschillen tussen arm en rijk zorgen.

Wetgeving:

- Wet goed verhuurderschap (maximale borg, servicekosten, , schriftelijke huurovereenkomst, verbod op intimidatie en discriminatie, meldpunt gemeente etc) 

- Wet betaalbare huur (ingegaan op 1 juli 2024) => huurprijzen worden gereguleerd

- Wet vaste huurcontracten (ingegaan per 1 juli 2024)  => verbod tijdelijke huurcontracten.  

Sociale en vrije huursector worden van elkaar gescheiden door de zogenaamde liberalisatiegrens. Die ligt in 2023 bij een maandhuur van €879,66  voor nieuwe huurcontracten

Als de huur hoger ligt, gaat het per definitie om een woning in de vrije sector.  

Sociaal in 2024 EUR 879,66

Huurbescherming

• Bescherming tegen onredelijke opzegging
• Bescherming tegen onredelijke huurprijsverhoging
  

       - Zonder deze bescherming zou de verhuurder de huurder door huurprijsverhogingen uit de woning kunnen ‘pesten’.
       - Dwingend recht:
                                - Art. 7:246 tot en met 7:265 BW
                                - Uitvoeringswet woonruimte
                                - Besluit huurprijzen woonruimte (max. huurverhoging. Verhaal bij huurcommissie) 
                                - Wet betaalbare huur (NIEUW!!) 

Regels bij verhuur

Opzegging door de verhuurder kan maar in een aantal gevallen en loopt vrijwel altijd via de rechter.
Een belangrijk voorbeeld van beëindiging van de huurovereenkomst is bij wanprestatie van de huurder.

I

Wet vaste huurcontracten

- Vaste contracten zijn weer de norm. 
- Studenten => uitzonderingen in Algemene Maatregel van Bestuur. Wel bepaalde duur

- Ook verhuur onder de Leegstandswet blijft mogelijk

Regels bij verhuur

Dwingend recht, mag niet van afgeweken worden:

• een huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd;
• de huurder mag verbeteringen aanbrengen die nauwelijks kosten met zich meebrengen en verwijderd kunnen worden ;
• als de huurder overlijdt, blijft het huurcontract bestaan bij duurzame gemeenschappelijke huishouding en dat is bij  huwelijk , geregistreerd partnerschap als de woning het hoofdverblijf is;
• als de verhuurder overlijdt, blijft het huurcontract bestaan;
• als de woning wordt verkocht, blijft het huurcontract bestaan.

Regels bij verhuur

Dwingend recht, mag niet van afgeweken worden

-Huisgenoten van de huurder die niet zijn echtgenoot of geregistreerde partner zijn, worden volgens de wet niet gezien als ‘medehuurder’. 

-Behalve dan natuurlijk, wanneer deze huisgenoot partij is bij de huurovereenkomst (in het huurcontract staat als medehuurder). 

-Medebewoner met wie de huurder een relatie heeft, of de kinderen van de huurder. Mogen zij  dan na zijn overlijden in de huurwoning blijven wonen?
Ja, voor de duur van 6 maanden, maar alléén als zij voor het overlijden een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ voerden met de huurder en daarnaast ook hun hoofdverblijf hadden in de woning.

Wat na deze 6 maanden?

De verhuurder vragen of hij ook na deze zes maanden de huurovereenkomst als huurder mag voortzetten. 

Maar geeft de verhuurder aan dat hij dit niet wil, dan kan deze ‘zes maanden huurder’ de rechter verzoeken hierover te beslissen. Hij moet dit verzoek dan wel daadwerkelijk instellen binnen deze termijn van zes maanden. Zolang de rechter op dit verzoek nog niet onherroepelijk heeft beslist mag hij in de woning blijven wonen (art. 7:268 lid 2 BW).

⚠ Let op: de verhuurder hoeft er niet op te wijzen dat de huurovereenkomst binnen zes maanden zal eindigen (HR 21 maart 2003, NJ 2003, 591). Bent u te laat met het verzoek aan de kantonrechter dan eindigt de huurovereenkomst!



In principe is de huishouding met meerderjarige kinderen  niet duurzaam

Wat mag een woning kosten?

• Wet betaalbare huur 
• Puntenaantal bepaalt de maximale huur (woningwaarderingsstelsel)

Kijk mee met het volgende filmpje: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/wat-betekent-de-wet-betaalbare-huur-voor-mij 

www.volkshuisvestingnederland.nl

Huurcommissie

Onpartijdige en onafhankelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurders. Biedt hulp bij bijvoorbeeld vragen over de huurprijs, onderhoud of servicekosten. 

Belangrijk en goed om te weten: 

- huurprijscheck en onderzoek aanvang huurprijs 

- binnen de eerste 6 maanden van het huurcontract kan de huurcommissie worden ingeschakeld om te beoordelen of de huur juist is of wellicht te hoog is. Tijdens het onderzoek blijft de huurder de afgesproken huurprijs betalen (verplichting!). Blijkt na onderzoek dat de aanvangshuur te hoog was, dan zal er een lagere huurprijs gaan gelden en deze gaat met terugwerkende kracht in vanaf de datum waarop het huurcontract is ingegaan. 

Puntensysteem

Hoe weet je of je niet teveel betaalt? 

• Berekening dmv 
  Puntensysteem https://www.huurcommissie.nl/huurcommissie-helpt/huurprijscheck-zelfstandige-woonruimte

Puntensysteem

Huurtoeslag

Wanneer je weinig inkomen hebt, kun je via de belastingdienst ook huurtoeslag aanvragen. Hier zitten wel hele strenge regels aan.

Huurtoeslag geldt alleen voor de sociale huursector => huur tot een maximaal bedrag. Dit jaar EUR 

Huurtoeslag

Hoe hoger het inkomen is, hoe minder huurtoeslag je krijgt. Het kan ook zijn dat je inkomen te hoog is om huurtoeslag te krijgen. Daarnaast speelt ook de hoogte van het vermogen een rol. 

Hoe hoog je inkomen mag zijn, hangt af van je huur, je leeftijd en de samenstelling van je huishouden. Het gaat om het totale inkomen dat je in een jaar verdient.

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/themaoverstijgend/brochures_en_publicaties/berekening-huurtoeslag-2023

Regels bij verhuur

Aanvullend recht, geldt alleen als er geen andere afspraken zijn gemaakt:

• groot onderhoud voor rekening van de verhuurder;
  
• onderverhuur is toegestaan;
  
• bij kamerverhuur geldt een proeftijd van 9 maanden.

Bij hospitakamers gelden de eerste 9 maanden van het huurcontract als proeftijd. Binnen die tijd kan de verhuurder zonder reden de huur opzeggen. De huurder heeft in die tijd dus geen huurbescherming. Wel heeft de verhuurder een opzegtermijn van minimaal 3 maanden.

Plichten huurder

• Huur betalen
• Opzegtermijn, meestal één maand
• Grotere aanpassingen woning alleen met toestemming, anders bij einde huurcontract opleveren in de oorspronkelijke staat
• Klein onderhoud; schoonmaken, tuin etc. 

Maken:

Onderstaande opdracht. Deze kun je vinden in CumLaude en het gaat over huren / huurtoeslag

Deze opdracht lever je uiterlijk woensdagavond 23 oktober 23:59 in en telt mee voor je studiepunt. 

Opdracht Koopovereenkomst

- Eigendom kadastraal bekend =>https://www.planviewer.nl/kaart

Artikel 1
Hectare, are, centiare? Via berekenhet.nl 

Let op: hectare vaak niet invullen. Are of wellicht centiare wel. Koopsom volledig en zonder taalfouten uitschrijven!!!!

Sprake van erfpacht? Anders 1.1 doorstrepen.
Artikel 2
Geef aan voor wie de kosten van de overdrachtsbelasting zijn en wie de notaris uitkiest. (2.1) 
Artikel 4 Eigendomsoverdracht invullen. 
Artikel 5 Bankgarantie/waarborgsom ook invullen 

Verder met de koopovereenkomst

Geef aan of 6.2 van toepassing is of niet. 

Vul 6.3 verder in. 
6.4.1 en verder tot en met 6.4.4 geef aan of er verontreinigende grond is. Dat doe je door of Aan verkoper is niet bekend of/Aan koper is bekend door te krassen. 
6.7.1 en 6.7.2 idem. 
6.9 idem.
Artikel 8 invullen.

Artikel 13 invullen: (waarom zou je een koopovereenkomst laten registreren?)
Artikel 15 invullen ontbindende voorwaarden. Belangrijk artikel! Ook alles goed uitschrijven.