02 Hypotheken Kopen of huren: deel 1

• Hypotheken
• MBO
• Studiejaar 4

Hypotheken

Economisch nieuws of financiële dienstverlening in het nieuws

Leerdoelen deze les

Je weet wat de woningmarkt is

Je weet hoe de woningmarkt er in Nederland uitziet

Je weet hoeveel Nederlanders van hun inkomen gemiddeld kwijt zijn aan hun woonlasten

Je weet dat de huursector uit twee sectoren bestaat

Je weet wanneer je recht kunt hebben op huurtoeslag

Je kent de belangrijkste regels die van toepassing zijn bij het huren van een woning

Woningmarkt

Bestaat uit de totale vraag naar woningen en het totale aanbod van woningen. 

• Huurwoningen
• Koopwoningen

Huren of kopen?

Huren of kopen?

De keuze om te huren of te kopen is een ingewikkelde. Zowel huren als kopen heeft voor- en nadelen.

Maar niet iedereen heeft een keuze. Als iemand geen vast inkomen heeft, is de kans kleiner dat de bank een hypotheek wil verstrekken. Kopen is dan vaak al geen mogelijkheid meer.

Wat zegt deze afbeelding over de woningmarkt?
Je kunt de afbeelding groter maken.

Tekort aan woningen

In Nederland heerst een tekort aan woningen. Daarom zijn woningen duur. 

Gemiddeld genomen zijn Nederlanders zo’n 35% van hun inkomen kwijt aan hun woonlasten. Maar dat is inmiddels in veel gevallen opgelopen naar circa 50%.

Op 1 januari 2019 waren er in Nederland in totaal ruim 7,8 miljoen woningen beschikbaar. Ruim de helft daarvan waren koopwoningen:

EEN HUIS HUREN

Praktische zaken bij huren?

Gebouwd met overheidssteun (woningcorporatie)
Huurtoeslag mogelijk

Er geldt een maximum voor de jaarlijkse huurverhoging

Gebouwd zonder overheidssteun 
Geen huurtoeslag mogelijk

Er geldt geen maximum voor de jaarlijkse huurverhoging

Sociale en vrije huursector worden van elkaar gescheiden door de zogenaamde liberalisatiegrens. Die ligt in 2023 bij een maandhuur van  €808,06  voor nieuwe huurcontracten

Als de huur hoger ligt, gaat het per definitie om een woning in de vrije sector.  

Huurtoeslag

Wanneer je weinig inkomen hebt, kun je via de belastingdienst ook huurtoeslag aanvragen. Hier zitten wel hele strenge regels aan.

Huurtoeslag geldt alleen voor de sociale huursector. Dat wil zeggen dat je een woning huurt via een woningcorporaties. Dit zijn stichtingen die veel huurwoningen bezitten en deze verhuren tegen lage tarieven.

Huurtoeslag

Hoe hoger het inkomen is, hoe minder huurtoeslag je krijgt. Het kan ook zijn dat je inkomen te hoog is om huurtoeslag te krijgen.

Hoe hoog je inkomen mag zijn, hangt af van je huur, je leeftijd en de samenstelling van je huishouden. Het gaat om het totale inkomen dat je in een jaar verdient.

Regels bij verhuur

Opzegging door de verhuurder kan maar in een aantal gevallen en loopt vrijwel altijd via de rechter.
Een belangrijk voorbeeld van beëindiging van de huurovereenkomst is bij wanprestatie van de huurder.

Regels bij verhuur

Dwingend recht, mag niet van afgeweken worden:

• een huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd;
• de huurder mag verbeteringen aanbrengen die nauwelijks kosten met zich meebrengen en verwijderd kunnen worden ;
• als de huurder overlijdt, blijft het huurcontract bestaan bij duurzame gemeenschappelijke huishouding en dat is bij  huwelijk , geregistreerd partnerschap als de woning het hoofdverblijf is;
• als de verhuurder overlijdt, blijft het huurcontract bestaan;
• als de woning wordt verkocht, blijft het huurcontract bestaan.

Regels bij verhuur

Dwingend recht, mag niet van afgeweken worden

-Huisgenoten van de huurder die niet zijn echtgenoot of geregistreerde partner zijn, worden volgens de wet niet gezien als ‘medehuurder’. 

-Behalve dan natuurlijk, wanneer deze huisgenoot partij is bij de huurovereenkomst (in het huurcontract staat als medehuurder). 

-Medebewoner met wie de huurder een relatie heeft, of de kinderen van de huurder. Mogen zij  dan na zijn overlijden in de huurwoning blijven wonen?
Ja, voor de duur van 6 maanden, maar alléén als zij voor het overlijden een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ voerden met de huurder en daarnaast ook hun hoofdverblijf hadden in de woning.

Wat na deze 6 maanden?

De verhuurder vragen of hij ook na deze zes maanden de huurovereenkomst als huurder mag voortzetten. 

Maar geeft de verhuurder aan dat hij dit niet wil, dan kan deze ‘zes maanden huurder’ de rechter verzoeken hierover te beslissen. Hij moet dit verzoek dan wel daadwerkelijk instellen binnen deze termijn van zes maanden. Zolang de rechter op dit verzoek nog niet onherroepelijk heeft beslist mag hij in de woning blijven wonen (art. 7:268 lid 2 BW).

⚠ Let op: de verhuurder hoeft er niet op te wijzen dat de huurovereenkomst binnen zes maanden zal eindigen (HR 21 maart 2003, NJ 2003, 591). Bent u te laat met het verzoek aan de kantonrechter dan eindigt de huurovereenkomst!



In principe is de huishouding met meerderjarige kinderen  niet duurzaam

‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’

Duurzaam’ wil zeggen dat het niet een ‘aflopende’ situatie betreft, zoals dat doorgaans het geval is bij inwonende meerderjarige kinderen. Die voeren misschien wel een ‘gemeenschappelijke huishouding’ met de huurder, maar meestal zullen kinderen op een bepaald moment het huis uit gaan en op zichzelf gaan wonen. Daarom is geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, maar van een aflopende samenwoningsrelatie. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak (Hof Amsterdam 8 februari 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BP3634).

Regels bij verhuur

Aanvullend recht, geldt alleen als er geen andere afspraken zijn gemaakt:

• groot onderhoud voor rekening van de verhuurder;
  
• onderverhuur is toegestaan;
  
• bij kamerverhuur geldt een proeftijd van 9 maanden.

Bij hospitakamers gelden de eerste 9 maanden van het huurcontract als proeftijd. Binnen die tijd kan de verhuurder zonder reden de huur opzeggen. De huurder heeft in die tijd dus geen huurbescherming. Wel heeft de verhuurder een opzegtermijn van minimaal 3 maanden.

Plichten huurder

• Huur betalen
• Opzegtermijn, meestal één maand
• Grotere aanpassingen woning alleen met toestemming, anders bij einde huurcontract opleveren in de oorspronkelijke staat
• Klein onderhoud; schoonmaken, tuin etc. 

Wat heb je vandaag geleerd?

Hypotheken

Einde van de theorie les

Vragen?